Beleihungskauf Mallorca: Die clevere Übernahme bestehender Kredite

Der unerwartete Vorschlag des Verkäufers

Herr Krause aus Köln hat seine Traumvilla in Camp de Mar gefunden. 850.000 Euro Kaufpreis, perfekte Lage, renoviert. Beim zweiten Besichtigungstermin überrascht ihn der Verkäufer: „Ich habe noch einen Kredit von 400.000 Euro auf dem Haus. Drei Prozent Zinsen, läuft noch acht Jahre fest. Wollen Sie den übernehmen?“ Herr Krause versteht nur Bahnhof. Kredit übernehmen? Geht das überhaupt? Der Verkäufer erklärt: „Sie zahlen mir 450.000 Euro cash und übernehmen meine Hypothek. Spart Ihnen die Vorfälligkeitsentschädigung und mir auch.“ Eine Woche später hat Herr Krause verstanden: Das ist ein Beleihungskauf – und er spart damit 20.000 Euro.

Diese Situation erleben immer mehr Käufer auf Mallorca. Verkäufer haben günstige Altkredite, die sie nicht kündigen wollen. Käufer suchen nach cleveren Finanzierungswegen. Der Beleihungskauf verbindet beide Interessen perfekt.

Bei immobilienmallorca.com vermitteln wir regelmäßig solche Geschäfte. Der Beleihungskauf gehört zu den unterschätzten Finanzierungsoptionen für Mallorca-Immobilien. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen genau, wie das funktioniert.

Was ist ein Beleihungskauf?

Die Übernahme fremder Schulden

Ein Beleihungskauf ist wie das Übernehmen eines laufenden Handyvertrags. Der Vorbesitzer hat einen Vertrag mit guten Konditionen. Sie übernehmen diesen Vertrag einfach. Der alte Besitzer ist raus, Sie sind drin, die Konditionen bleiben.

Stellen Sie sich vor, Ihr Nachbar zieht um. Sein Internetvertrag läuft noch zwei Jahre – supergünstig, 100 Mbit für 20 Euro. Heute kostet das 40 Euro. Er fragt: „Willst du den Vertrag übernehmen?“ Genau das passiert beim Beleihungskauf mit der Hypothek. Sie übernehmen den günstigen Altkredit vom Verkäufer.

Der Fachbegriff „Beleihungskauf“ beschreibt genau das: Sie kaufen eine Immobilie mitsamt ihrer Beleihung (dem Kredit). Auf Spanisch heißt das „Compra con subrogación hipotecaria“. Die bestehende Hypothek bleibt bestehen, nur der Schuldner wechselt. Das spanische Recht erlaubt diese Übernahme ausdrücklich.

Der Unterschied zum normalen Kauf

Beim normalen Immobilienkauf zahlen Sie den vollen Preis. Der Verkäufer löst seinen Kredit ab und übergibt Ihnen die lastenfreie Immobilie. Fertig.

Beim Beleihungskauf läuft es anders. Sie zahlen nur die Differenz zwischen Kaufpreis und Restschuld. Hat der Verkäufer 300.000 Euro Schulden bei 700.000 Euro Kaufpreis? Sie zahlen 400.000 Euro und übernehmen die 300.000 Euro Kredit.

Diese Konstruktion hat Konsequenzen. Sie werden nicht nur Eigentümer, sondern auch Schuldner. Die Bank des Verkäufers wird Ihre Bank. Die alten Kreditbedingungen gelten für Sie weiter. Das kann gut oder schlecht sein – je nach Konditionen.

Wann es sich lohnt

Der Beleihungskauf lohnt sich in bestimmten Situationen besonders. Die wichtigste: Der Altkredit hat bessere Konditionen als ein Neukredit.

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht das. Altkredit: 2,5% Zinsen, läuft noch 10 Jahre fest. Neukredit heute: 4,5% Zinsen. Bei 400.000 Euro Kreditsumme sparen Sie 8.000 Euro Zinsen pro Jahr. Über 10 Jahre sind das 80.000 Euro Ersparnis.

Auch die Nebenkosten sprechen dafür. Keine neue Grundschuldeintragung, keine Bewertungsgebühren, keine Bearbeitungskosten. Das spart schnell 5.000-10.000 Euro. Der Verkäufer spart die Vorfälligkeitsentschädigung. Win-Win für beide Seiten.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen

Spanisches Hypothekenrecht

Das spanische Recht macht die Hypothekenübernahme einfach. Die „Ley Hipotecaria“ regelt alles. Artikel 118 erlaubt ausdrücklich die Schuldnersubstitution.

Der Ablauf ist gesetzlich vorgegeben. Drei Parteien müssen zustimmen: Käufer, Verkäufer und Bank. Die Bank prüft Ihre Bonität. Stimmt sie zu, wird die Übernahme notariell beurkundet. Sie treten in alle Rechte und Pflichten des Altkredits ein.

Die Bank kann die Übernahme verweigern. Ihre Bonität muss mindestens so gut sein wie die des Verkäufers. Manchmal verlangt die Bank zusätzliche Sicherheiten. Oder sie will die Konditionen anpassen. Das müssen Sie verhandeln.

Die Rolle der Bank

Die Bank ist der Schlüsselspieler beim Beleihungskauf. Ohne ihre Zustimmung geht nichts. Sie prüft Sie wie bei einem Neukreditantrag.

Die Bankprüfung umfasst:

• Einkommensnachweise der letzten Jahre
• Vermögensaufstellung
• Bestehende Verbindlichkeiten
• Schufa oder spanisches Äquivalent (CIRBE)
• Verwendungszweck der Immobilie

Spanische Banken sind oft kooperativ. Sie behalten einen guten Kredit, bekommen einen neuen solventen Kunden. Das ist besser als eine vorzeitige Ablösung. Manche Banken verlangen eine Übernahmegebühr. 0,5-1% der Restschuld sind üblich.

Haftungsübergang

Mit der Übernahme werden Sie vollumfänglich haftbar. Alle Pflichten des Verkäufers gehen auf Sie über. Nicht nur die Ratenzahlung, auch Sondertilgungen, Mitteilungspflichten, Versicherungen.

Wichtig zu verstehen: Der Verkäufer ist komplett raus. Die Bank kann sich nicht mehr an ihn wenden. Zahlen Sie nicht, wird Ihre Immobilie zwangsversteigert. Diese volle Haftungsübernahme macht den Beleihungskauf zum ernsthaften Commitment.

Manche Banken verlangen eine Übergangshaftung. Beide haften für 6-12 Monate gemeinsam. Das beruhigt die Bank, belastet aber den Verkäufer. Solche Details müssen Sie verhandeln.

Die praktische Abwicklung

Erste Prüfung der Konditionen

Bevor Sie zusagen, prüfen Sie den Altkredit genau. Welche Konditionen hat er wirklich? Lohnt sich die Übernahme?

Wichtige Prüfpunkte:

• Aktueller Zinssatz und Restlaufzeit der Zinsbindung
• Restschuld und monatliche Rate
• Sondertilgungsmöglichkeiten
• Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung
• Eventuelle Vertragsstrafen oder Klauseln

Lassen Sie sich den kompletten Kreditvertrag zeigen. Auf Spanisch, aber zur Not mit Übersetzung. Versteckte Klauseln können teuer werden. Eine variable Verzinsung nach der Festzinsphase? Hohe Bereitstellungszinsen? Prüfen Sie alles.

Die Bonitätsprüfung

Die Bank will sichergehen, dass Sie zahlen können. Die Bonitätsprüfung läuft wie bei einem Neukredit.

Sie brauchen diese Unterlagen:

• Arbeitsvertrag und Gehaltsnachweise
• Steuerbescheide der letzten zwei Jahre
• Kontoauszüge der letzten sechs Monate
• Vermögensnachweis (Depots, Immobilien)
• Bürgschaften (falls vorhanden)

Deutsche Einkommen akzeptieren spanische Banken meist. Aber sie rechnen konservativ. Ihr Netto-Einkommen sollte mindestens dreimal so hoch sein wie die Kreditrate. Bei 2.000 Euro Monatsrate also 6.000 Euro netto.

Die Prüfung dauert 2-4 Wochen. Manchmal will die Bank Nachweise. Dann verlängert sich die Zeit. Planen Sie Puffer ein.

Der Notartermin

Alles kulminiert im Notartermin. Hier wird der Beleihungskauf offiziell.

Der Ablauf ist präzise geregelt. Zuerst bestätigt die Bank schriftlich die Übernahme. Diese „Carta de subrogación“ ist essentiell. Ohne sie kein Notartermin.

Beim Notar unterschreiben Sie zwei Dokumente. Erstens: Die Kaufurkunde (Escritura de compraventa). Zweitens: Die Schuldenübernahme (Escritura de subrogación). Beide Dokumente gehören zusammen.

Sie zahlen beim Notar die Differenzsumme. Beispiel: 900.000 Euro Kaufpreis, 500.000 Euro Restschuld. Sie überweisen 400.000 Euro an den Verkäufer. Die 500.000 Euro Schulden übernehmen Sie.

Nach der Übernahme

Nach dem Notartermin sind Sie Eigentümer und Kreditnehmer. Die praktischen Konsequenzen folgen sofort.

Erste Schritte:

• Kontakt zur Bank aufnehmen
• Einzugsermächtigung einrichten
• Versicherungen umschreiben
• Erste Rate pünktlich zahlen
• Unterlagen sicher verwahren

Die Bank schickt Ihnen neue Vertragsunterlagen. Ihr Name ersetzt den des Verkäufers. Die Kontonummer für Ratenzahlungen ändert sich oft. Achten Sie auf diese Details.

Vergessen Sie die Gebäudeversicherung nicht. Die muss auf Ihren Namen laufen. Die Bank verlangt das. Ohne Versicherung riskieren Sie Vertragsstrafen.

Ein konkretes Beispiel

Frau Wagners Glücksfall

Frau Wagner aus Dresden sucht eine Wohnung in Palma. Budget: 500.000 Euro, davon 200.000 Eigenkapital. Bei den aktuellen Zinsen von 4,8% wäre die Rate für 300.000 Euro Kredit bei 2.000 Euro monatlich.

Sie findet eine perfekte Wohnung für 480.000 Euro. Der Verkäufer, Herr García, hat noch 280.000 Euro Restschuld. Zinssatz: 1,9%, Laufzeit noch 12 Jahre fest. Monatsrate: 1.350 Euro.

Frau Wagner rechnet: 480.000 minus 280.000 = 200.000 Euro Eigenanteil. Das kann sie stemmen. Die Monatsrate von 1.350 Euro ist viel günstiger als die 2.000 Euro beim Neukredit.

Die Verhandlung

Herr García ist einverstanden. Er spart die Vorfälligkeitsentschädigung von 15.000 Euro. Frau Wagner spart höhere Zinsen. Beide profitieren.

Die Banco Santander prüft Frau Wagners Bonität. Ihr Einkommen als Ärztin überzeugt. Nach drei Wochen die Zusage: Die Bank stimmt der Übernahme zu. Übernahmegebühr: 2.800 Euro (1% der Restschuld).

Ein kleines Problem taucht auf. Die Bank will eine zusätzliche Bürgschaft. Frau Wagners Vater bürgt mit seiner abbezahlten Immobilie in Dresden. Jetzt sind alle zufrieden.

Das Ergebnis

April 2024: Notartermin in Palma. Frau Wagner zahlt 200.000 Euro an Herrn García. Die 280.000 Euro Kredit übernimmt sie. Zusätzlich fallen an: 2.800 Euro Übernahmegebühr, 48.000 Euro Grunderwerbsteuer und Nebenkosten.

Gesamtinvestition: 250.800 Euro Eigenkapital. Dafür bekommt sie eine 480.000-Euro-Wohnung mit einem Superkredit. Ersparnis gegenüber Neufinanzierung: Etwa 35.000 Euro über die Restlaufzeit.

Frau Wagner ist glücklich. Die niedrige Rate lässt Spielraum für Renovierungen. Der Festzins gibt Planungssicherheit. Der Beleihungskauf war die richtige Entscheidung.

Vorteile und Risiken

Die klaren Vorteile

Der Hauptvorteil sind günstige Altkonditionen. In Zeiten steigender Zinsen Gold wert. Ein 2%-Kredit heute ist unbezahlbar.

Weitere Vorteile:

• Keine Kreditbearbeitungsgebühren
• Keine neue Grundschuldeintragung
• Schnellere Abwicklung als Neukredit
• Verkäufer spart Vorfälligkeitsentschädigung
• Oft bessere Verhandlungsposition beim Kaufpreis

Die Zeitersparnis ist beachtlich. Keine wochenlange Kreditsuche, keine Vergleiche, keine Ablehnungen. Der Kredit existiert bereits. Sie müssen ihn nur übernehmen.

Die versteckten Risiken

Nicht alles glänzt beim Beleihungskauf. Versteckte Risiken lauern überall.

Das größte Risiko: Sie erben alle Altlasten. Hatte der Verkäufer Zahlungsprobleme? Stehen Mahnungen aus? Das belastet Ihre Bankbeziehung von Anfang an.

Weitere Risiken:

• Schlechte Konditionen nach der Zinsbindung
• Eingeschränkte Sondertilgungsmöglichkeiten
• Unflexible Vertragsgestaltung
• Bindung an fremde Bankbeziehung
• Eventuelle Bürgschaften Dritter

Prüfen Sie besonders die Anschlussfinanzierung. Was passiert nach Ende der Zinsbindung? Oft folgen variable Zinssätze mit hohen Aufschlägen. Das kann teuer werden.

Häufige Fehler

Fehler 1: Blind vertrauen

„Der Verkäufer sagt, super Konditionen.“ Sie glauben es ungeprüft. Fatal! Immer selbst prüfen, Vertrag lesen, nachrechnen.

Verkäufer beschönigen gerne. „Etwa 2% Zinsen“ sind plötzlich 2,9%. „Lange Laufzeit“ sind nur noch zwei Jahre. Verlassen Sie sich nur auf Dokumente.

Fehler 2: Nebenkosten unterschätzen

Sie rechnen: Kaufpreis minus Restschuld = mein Anteil. Die Rechnung fehlt: Übernahmegebühr, Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Bewertung. Schnell 50.000 Euro mehr.

Kalkulieren Sie alle Kosten ein. Spanische Grunderwerbsteuer fällt auf den vollen Kaufpreis an. Nicht nur auf Ihren Anteil. Das überrascht viele Käufer.

Fehler 3: Bonität überschätzen

Sie denken: „Klar bekomme ich die Übernahme.“ Die Bank sagt nein. Ihre Bonität reicht nicht. Der Deal platzt, die Anzahlung ist weg.

Klären Sie die Übernahme vor der Kaufzusage. Eine verbindliche Vorab-Zusage der Bank gibt Sicherheit. Erst dann sollten Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Fehler 4: Exit-Strategie vergessen

Sie übernehmen einen Kredit mit 15 Jahren Restlaufzeit. Nach fünf Jahren wollen Sie verkaufen. Die Vorfälligkeitsentschädigung: 40.000 Euro. Das hatten Sie nicht bedacht.

Prüfen Sie die Ausstiegsoptionen. Wann können Sie tilgen? Was kostet die vorzeitige Ablösung? Ist der Kredit übertragbar bei Weiterverkauf? Diese Details entscheiden über Ihre Flexibilität.

Ihre Checkliste zum Beleihungskauf

Vor der Entscheidung:

• ☐ Kreditvertrag vollständig einsehen
• ☐ Aktuelle Zinssätze vergleichen
• ☐ Restschuld exakt ermitteln
• ☐ Vorfälligkeitsentschädigung berechnen
• ☐ Eigene Bonität realistisch einschätzen

Prüfung der Konditionen:

• ☐ Zinssatz und Zinsbindung
• ☐ Sondertilgungsmöglichkeiten
• ☐ Anschlussfinanzierung
• ☐ Vertragsstrafen und Gebühren
• ☐ Flexibilität bei Verkauf

Mit der Bank klären:

• ☐ Vorab-Bonitätsprüfung
• ☐ Übernahmegebühren
• ☐ Zusätzliche Sicherheiten
• ☐ Zeitrahmen der Prüfung
• ☐ Schriftliche Zusage einholen

Beim Notartermin:

• ☐ Alle Dokumente prüfen
• ☐ Übernahmebestätigung der Bank
• ☐ Differenzbetrag bereithalten
• ☐ Versicherungen klären
• ☐ Zahlungsmodalitäten festlegen

Die fünf wichtigsten Erkenntnisse

Erstens: Der Beleihungskauf ermöglicht die Übernahme günstiger Altkredite. In Hochzinsphasen kann das zehntausende Euro sparen.

Zweitens: Die Bank muss zustimmen. Ohne ihre Genehmigung keine Übernahme. Ihre Bonität entscheidet.

Drittens: Sie übernehmen alle Rechte und Pflichten des Altkredits. Prüfen Sie genau, was Sie da erben.

Viertens: Die Nebenkosten fallen trotzdem an. Grunderwerbsteuer auf den vollen Kaufpreis, plus Übernahmegebühren.

Fünftens: Finanzierungsoptionen wie der Beleihungskauf erfordern genaue Kalkulation. Nicht immer ist die Übernahme günstiger als ein Neukredit.

Ihr Weg zum erfolgreichen Beleihungskauf

Der Beleihungskauf kann Ihre Traumimmobilie auf Mallorca erschwinglich machen. Bei immobilienmallorca.com prüfen wir bei jeder Immobilie, ob ein Beleihungskauf möglich ist.

Wir kennen die Banken und ihre Übernahmekriterien. Welche Bank ist kulant? Welche verlangt hohe Gebühren? Wo klemmt es oft? Diese Erfahrung hilft unseren Kunden.

Die Verhandlung zwischen Käufer, Verkäufer und Bank moderieren wir professionell. Alle haben unterschiedliche Interessen. Wir finden den gemeinsamen Nenner. Der Verkäufer will schnell verkaufen, Sie wollen günstig kaufen, die Bank will Sicherheit. Alles unter einen Hut zu bringen ist unsere Spezialität.

Der Markt für Beleihungskäufe auf Mallorca wächst. Viele Eigentümer haben noch Niedrigzinskredite aus den 2010er Jahren. Diese Kredite sind heute Gold wert. Lassen Sie uns gemeinsam prüfen, ob ein Beleihungskauf für Sie die richtige Finanzierungsoption ist. Mit der richtigen Strategie sparen Sie nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Nerven.