Kaufabwicklung
Der Marathon beginnt mit dem ersten Schritt
Sie haben „ja“ gesagt – zu diesem wunderschönen Apartment mit Meerblick in Santa Ponsa. Der Makler gratuliert, alle lächeln. Doch dann dämmert es Ihnen: Wie geht es jetzt eigentlich weiter? Was kommt zwischen diesem „Ja“ und dem Moment, wenn Sie die Schlüssel in der Hand halten?
Bei immobilienmallorca.com begleiten wir täglich Käufer durch genau diesen Prozess. Die Kaufabwicklung einer Immobilie auf Mallorca gleicht einem gut choreografierten Tanz – wenn man die Schritte kennt. Ein falscher Schritt zur falschen Zeit, und plötzlich wird aus dem Traumkauf ein Albtraum mit unerwarteten Kosten oder rechtlichen Problemen.
Dieser Leitfaden führt Sie durch jeden einzelnen Schritt der Kaufabwicklung. Sie erfahren, welche Dokumente wann geprüft werden müssen, wie sich die Kosten zusammensetzen und wo die typischen Stolperfallen lauern. Mit diesem Wissen meistern Sie den Kaufprozess souverän.
Was bedeutet Kaufabwicklung konkret?
Ein Prozess mit vielen Beteiligten
Die Kaufabwicklung ist wie ein großes Orchester, bei dem viele Musiker zusammenspielen müssen. Makler, Anwalt, Notar, Bank, Finanzamt – alle haben ihre Rolle. Wenn einer aus dem Takt kommt, stockt das ganze Konzert. Sie als Käufer sind der Dirigent, der alles koordinieren muss.
Im Kern geht es darum, aus Ihrer Kaufabsicht rechtsverbindliches Eigentum zu machen. Dieser Weg führt über mehrere Stationen: Reservierung, Due Diligence, Vorvertrag, Finanzierung, Notartermin und Grundbucheintragung. Jede Station hat ihre eigenen Regeln und Tücken.
Das Wichtigste vorab:
- Die komplette Abwicklung dauert meist 2-3 Monate
- Sie brauchen professionelle Unterstützung durch einen Anwalt
- Die Gesamtkosten liegen bei 11-15% über dem Kaufpreis
- Jeder Schritt muss sorgfältig dokumentiert werden
Der Unterschied zum deutschen System
In Deutschland läuft vieles über den Notar. Er prüft, berät, sichert ab. In Spanien müssen Sie selbst aktiv werden. Hier trägt der Käufer die Hauptverantwortung für die Prüfung aller Unterlagen. Diese Eigenverantwortung überfordert viele Deutsche anfangs.
Das spanische System basiert auf Misstrauen – im positiven Sinne. Alles wird mehrfach geprüft, dokumentiert, bestätigt. Was in Deutschland auf Vertrauensbasis funktioniert, wird hier schriftlich fixiert. Diese Gründlichkeit nervt manchmal, schützt aber vor bösen Überraschungen.
Die Reservierung als Startschuss
So sichern Sie sich die Immobilie
Sobald Sie sich entschieden haben, muss es schnell gehen. Gute Objekte auf Mallorca sind begehrt. Die Reservierung nimmt die Immobilie für Sie vom Markt. Typischerweise zahlen Sie 3.000-6.000 Euro als Reservierungsgebühr.
Diese Zahlung ist wie eine Anzahlung im Restaurant – sie hält Ihnen den Tisch frei. Der Verkäufer verpflichtet sich, für 2-4 Wochen nicht mit anderen zu verhandeln. In dieser Zeit prüft Ihr Anwalt alle Unterlagen. Die Due Diligence Checkliste kommt hier ins Spiel – ohne gründliche Prüfung kein Kauf.
Die Reservierungsvereinbarung sollte klar regeln:
- Genaue Objektbezeichnung mit Registernummer
- Höhe und Verwendung der Reservierungsgebühr
- Zeitraum der Reservierung
- Bedingungen für Rückerstattung
- Verkaufspreis und Zahlungsbedingungen
Was passiert mit dem Reservierungsgeld?
Bei erfolgreichem Kaufabschluss wird die Reservierung auf den Kaufpreis angerechnet. Scheitert der Kauf aus Gründen, die der Verkäufer zu verantworten hat, bekommen Sie das Geld zurück. Springen Sie grundlos ab, verfällt die Reservierung meist.
Vorsicht bei zu lockeren Vereinbarungen! Manche Makler kassieren Reservierungen ohne klare Regelungen. Bei immobilienmallorca.com verwenden wir standardisierte Verträge, die beide Seiten absichern. Transparenz von Anfang an verhindert späteren Streit.
Die Due Diligence – Ihre wichtigste Absicherung
Prüfen, prüfen, nochmals prüfen
Due Diligence klingt kompliziert, bedeutet aber einfach: gründliche Prüfung vor dem Kauf. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein gebrauchtes Auto. Sie schauen unter die Motorhaube, machen eine Probefahrt, prüfen den Service. Bei einer Immobilie für 500.000 Euro sollten Sie noch gründlicher sein.
Die Due Diligence Checkliste umfasst rechtliche, bauliche und finanzielle Aspekte. Ihr Anwalt prüft systematisch jeden Punkt. Diese Prüfung dauert 1-2 Wochen und kostet 2.000-5.000 Euro. Verglichen mit dem Kaufpreis sind das Peanuts. Verglichen mit möglichen Problemen ist es Gold wert.
Die wichtigsten Prüfpunkte
Rechtliche Prüfung: Der Grundbuchauszug zeigt, wer Eigentümer ist und welche Belastungen existieren. Manchmal entdecken wir Hypotheken, von denen der Verkäufer „nichts wusste“. Oder Wegerechte, die den Garten durchschneiden. Solche Überraschungen kosten Sie später Nerven und Geld.
Bauliche Prüfung: Ist alles legal gebaut? Die Poolterrasse sieht toll aus – aber hat sie eine Genehmigung? Der ausgebaute Keller bietet viel Platz – aber durfte er überhaupt ausgebaut werden? Illegale Bauten können zum Abriss verpflichtet werden. Das wollen Sie vorher wissen.
Finanzielle Prüfung: Gibt es Schulden bei der Gemeinde? Sind die Grundsteuern bezahlt? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Der Kaufnebenkosten-Rechner hilft hier, den Überblick zu behalten. Oft kommen 40.000-60.000 Euro zu Ihrem Kaufpreis dazu.
Warnsignale erkennen
Manche Verkäufer werden nervös, wenn Sie gründlich prüfen wollen. „Das ist doch alles in Ordnung“ oder „So genau hat noch nie jemand geschaut“ sind Warnsignale. Seriöse Verkäufer haben nichts zu verbergen und unterstützen die Prüfung.
Ein hastiger Verkäufer ist verdächtig. „Sie müssen sich schnell entscheiden, morgen kommt ein anderer Interessent“ – lassen Sie sich nicht drängen. Eine gründliche Prüfung ist Ihr Recht. Wer Druck macht, will möglicherweise etwas verbergen.
Der Vorvertrag (Contrato de Arras)
Verbindlichkeit schaffen
Nach erfolgreicher Prüfung folgt der Vorvertrag. Dieses spanische Rechtsinstrument schafft beidseitige Sicherheit. Sie zahlen 10% des Kaufpreises als Anzahlung. Dafür garantiert der Verkäufer, dass er an Sie verkauft.
Der Vorvertrag funktioniert wie eine Wette. Springt der Verkäufer ab, muss er die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Springen Sie ab, verlieren Sie Ihre Anzahlung. Diese Regelung motiviert beide Seiten, den Deal durchzuziehen.
Bei einem 400.000-Euro-Objekt zahlen Sie also 40.000 Euro Anzahlung. Das ist viel Geld. Deshalb muss vorher alles geprüft sein. Nach Unterschrift des Vorvertrags wird es teuer, seine Meinung zu ändern.
Die Details machen den Unterschied
Im Vorvertrag steht mehr als nur der Preis. Hier werden alle Details festgeschrieben: Übergabedatum, Zustand der Immobilie, was bleibt, was geht. Die Einbauküche? Die Klimaanlagen? Der Gartenpavillon? Alles muss klar geregelt sein.
Besonders wichtig sind die Bedingungen. Was passiert, wenn Ihre Finanzierung platzt? Was, wenn sich herausstellt, dass Teile illegal gebaut sind? Gute Vorverträge regeln alle Eventualitäten. Ihr Anwalt kennt die kritischen Punkte.
Die Kaufnebenkosten im Detail
Mehr als nur der Kaufpreis
Viele Käufer erschrecken, wenn sie die Gesamtrechnung sehen. Zum Kaufpreis kommen erhebliche Nebenkosten. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie zahlen Sie insgesamt etwa 450.000 Euro. Diese 50.000 Euro Extra müssen eingeplant sein.
Die Kaufnebenkosten auf Mallorca setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen. Jeder ist unvermeidlich, manche verhandelbar. Der Kaufnebenkosten-Rechner auf unserer Website hilft Ihnen, den Überblick zu behalten. Transparenz von Anfang an verhindert böse Überraschungen.
Die einzelnen Kostenpunkte
Grunderwerbsteuer (8-11,5%): Der größte Brocken. Bei Kaufpreisen bis 400.000 Euro zahlen Sie 8%. Darüber steigt der Satz stufenweise auf 11,5%. Bei unserem 400.000-Euro-Beispiel sind das 32.000 Euro. Dieser Betrag geht direkt ans spanische Finanzamt.
Notargebühren (0,2-0,3%): Der Notar berechnet etwa 800-1.200 Euro. Das klingt wenig, aber denken Sie daran: Der spanische Notar berät nicht. Sie brauchen zusätzlich einen Anwalt.
Grundbuchgebühren (0,1-0,2%): Die Eintragung ins Grundbuch kostet 400-800 Euro. Ohne diese Eintragung sind Sie nicht abgesichert. Das Geld ist gut investiert.
Anwaltshonorar (1%): Ihr Anwalt berechnet etwa 4.000 Euro. Dafür prüft er alles, verhandelt, begleitet Sie zum Notar und sorgt für die Grundbucheintragung. Ohne Anwalt zu kaufen ist wie ohne Sicherheitsgurt zu fahren.
Weitere Kosten:
- Bankgebühren für Überweisungen (200-500 Euro)
- Übersetzungen (300-600 Euro)
- Gestoría/Verwaltungsgebühren (500-800 Euro)
- Umschreibung Versorgungsverträge (150-300 Euro)
Finanzierung richtig planen
Diese Nebenkosten müssen Sie meist aus Eigenkapital zahlen. Banken finanzieren nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Planen Sie also mindestens 15% mehr ein als den reinen Kaufpreis.
Ein Tipp aus der Praxis: Halten Sie eine Reserve von weiteren 5% bereit. Manchmal tauchen unerwartete Kosten auf. Eine defekte Heizung, notwendige Reparaturen, neue Möbel – mit Puffer schlafen Sie besser.
Der Weg zum Notartermin
Die heiße Phase beginnt
Etwa 4-6 Wochen nach dem Vorvertrag steht der Notartermin an. Jetzt wird es ernst. In den Tagen davor laufen alle Fäden zusammen. Dokumente werden finalisiert, Gelder bereitgestellt, letzte Details geklärt.
Ihr Anwalt prüft nochmals alle Unterlagen. Hat sich am Grundbuch etwas geändert? Sind neue Belastungen eingetragen? Diese Last-Minute-Prüfung hat schon manchen Käufer vor Schaden bewahrt.
Die Bank bereitet die Zahlung vor. Bei Auslandsüberweisungen dauert das manchmal länger. Planen Sie Puffer ein. Nichts ist peinlicher, als wenn beim Notar das Geld fehlt.
Die letzten Vorbereitungen
Eine Woche vorher:
- Finalen Kaufvertrag vom Anwalt prüfen lassen
- Übersetzung organisieren (falls nötig)
- Versicherungen vorbereiten
- Steuerliche Fragen klären
Drei Tage vorher:
- Geldtransfer veranlassen
- Alle Dokumente nochmals checken
- Termin bei allen Beteiligten bestätigen
- Vollmachten vorbereiten (falls nötig)
Am Vortag:
- Letzte Grundbuchprüfung
- Zahlungsbestätigung einholen
- Dokumente sortieren
- Früh schlafen gehen
Der Notartermin selbst
Showtime!
Der große Tag ist da. Sie treffen sich beim Notar – meist ein nüchternes Büro in Palma. Alle sind da: Verkäufer, Käufer, Makler, Anwälte, Dolmetscher. Die Atmosphäre ist gespannt aber freundlich.
Der Notar prüft die Identitäten, dann liest er den Vertrag vor – auf Spanisch. Ihr Dolmetscher übersetzt simultan. Nach etwa 30 Minuten kommt die Frage: „Están todos de acuerdo?“ – Sind alle einverstanden?
Sie übergeben den Bankscheck oder die Überweisungsbestätigung. Der Verkäufer quittiert. Dann die Unterschriften. Mit dem letzten Federstrich sind Sie Eigentümer. Die Schlüsselübergabe folgt meist direkt. Ein großer Moment!
Nach der Unterschrift
Die Arbeit ist noch nicht vorbei. Ihr Anwalt muss die Urkunde beim Grundbuch eintragen lassen. Das dauert 2-8 Wochen. Erst dann sind Sie wirklich abgesichert.
Die Steuern müssen binnen 30 Tagen gezahlt werden. Versäumen Sie diese Frist, drohen Säumniszuschläge. Ihr Anwalt erinnert Sie normalerweise daran.
Die Umschreibungen beginnen. Strom, Wasser, Gas, Internet – alles muss auf Ihren Namen laufen. Die Versicherungen müssen informiert werden. Die Gemeinde will Ihre Daten. Bürokratie hat auch auf Mallorca Hochkonjunktur.
Ein konkretes Beispiel
Familie Schmidt kauft in Port Andratx
Januar: Familie Schmidt findet ihr Traumhaus in Port Andratx. Kaufpreis: 450.000 Euro. Sie zahlen 5.000 Euro Reservierung.
Februar: Die Due Diligence läuft. Der Anwalt entdeckt eine alte Hypothek. Der Verkäufer muss sie erst löschen. Zwei Wochen Verzögerung.
März: Vorvertrag wird unterschrieben. 45.000 Euro Anzahlung fließen. Die Familie beantragt die Finanzierung bei ihrer deutschen Bank.
April: Finanzierungszusage kommt. Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt: 56.000 Euro Nebenkosten. Familie Schmidt stockt das Eigenkapital auf.
Mai: Notartermin. Alles läuft glatt. Kaufpreis plus Nebenkosten = 506.000 Euro Gesamtinvestition.
Juni: Grundbucheintragung erfolgt. Familie Schmidt verbringt die ersten Ferien im eigenen Haus.
Typische Fehler vermeiden
Fehler 1: Ohne Anwalt kaufen
Manche Deutsche denken: „Ich spare mir den Anwalt.“ Fatal! Das spanische System ist anders. Ohne professionelle Hilfe tappen Sie in Fallen. Die 4.000 Euro Anwaltshonorar sind die beste Investition.
Fehler 2: Nebenkosten unterschätzen
„400.000 Euro habe ich, das reicht.“ Nein, reicht nicht! Mit allen Nebenkosten brauchen Sie 450.000 Euro. Diese Fehlkalkulation hat schon manchen Deal platzen lassen.
Fehler 3: Zeitdruck akzeptieren
„Unterschreiben Sie heute, sonst ist es weg.“ Lassen Sie sich nicht drängen. Gründliche Prüfung braucht Zeit. Seriöse Verkäufer verstehen das.
Fehler 4: Dokumente nicht verstehen
Der Vertrag ist auf Spanisch, Sie verstehen wenig, unterschreiben trotzdem. Gefährlich! Investieren Sie in professionelle Übersetzung. Sie müssen wissen, was Sie unterschreiben.
Fehler 5: Mündliche Zusagen glauben
„Die Möbel lassen wir da“ – aber im Vertrag steht nichts. Nach dem Kauf: Haus leer. Alles Wichtige muss schriftlich fixiert sein.
Ihre Checkliste für die Kaufabwicklung
Phase 1: Entscheidung
☐ Objekt gefunden und besichtigt
☐ Finanzierung geklärt
☐ Anwalt beauftragt
☐ NIE-Nummer vorhanden
☐ Reservierung gezahlt
Phase 2: Prüfung
☐ Due Diligence läuft
☐ Grundbuch geprüft
☐ Bauliche Legalität bestätigt
☐ Schuldenfreiheit nachgewiesen
☐ Kaufnebenkosten kalkuliert
Phase 3: Verträge
☐ Vorvertrag geprüft und verstanden
☐ Anzahlung geleistet
☐ Finanzierung bestätigt
☐ Notartermin vereinbart
☐ Restzahlung vorbereitet
Phase 4: Abschluss
☐ Beim Notar unterschrieben
☐ Schlüssel erhalten
☐ Steuern gezahlt
☐ Grundbucheintragung veranlasst
☐ Umschreibungen erledigt
Zusammenfassung: Der Weg zum Eigentum
Die Kaufabwicklung auf Mallorca ist komplex aber beherrschbar. Die wichtigsten Erkenntnisse:
Erstens: Planen Sie 2-3 Monate für den gesamten Prozess ein. Gute Dinge brauchen Zeit.
Zweitens: Die Due Diligence ist Ihre Lebensversicherung. Sparen Sie nicht an der falschen Stelle.
Drittens: Kalkulieren Sie alle Kaufnebenkosten ein. 11-15% zusätzlich zum Kaufpreis sind Standard.
Viertens: Ohne professionelle Hilfe geht es nicht. Ein guter Anwalt ist unbezahlbar.
Fünftens: Dokumentation ist alles. Was nicht schriftlich fixiert ist, existiert nicht.
Der nächste Schritt
Bei immobilienmallorca.com kennen wir jeden Schritt der Kaufabwicklung aus hunderten erfolgreichen Transaktionen. Unsere Experten führen Sie sicher durch den Prozess. Von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe sind wir an Ihrer Seite.
Nutzen Sie unsere Due Diligence Checkliste für maximale Sicherheit. Unser Kaufnebenkosten-Rechner zeigt Ihnen genau, was auf Sie zukommt. Mit unseren Partner-Anwälten haben Sie die besten Experten an Ihrer Seite.
Die Kaufabwicklung muss kein Stressfaktor sein. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Unterstützung wird sie zu einer spannenden Reise zu Ihrem Traumhaus auf Mallorca. Jeder Schritt bringt Sie Ihrem Ziel näher. Am Ende halten Sie die Schlüssel zu Ihrem eigenen Stück Paradies in den Händen.