Due Diligence Checkliste: Sicher kaufen auf Mallorca
Die 300.000-Euro-Lektion
Ein deutsches Ehepaar kaufte 2019 eine Villa bei Santanyí. Traumlage, fairer Preis, netter Verkäufer. Sie verzichteten auf eine gründliche Prüfung – „wird schon alles passen“. Drei Monate später der Schock: Der Pool war illegal gebaut, die Terrasse auch, und die Gemeinde forderte den Abriss. Zusätzlich tauchten Schulden von 30.000 Euro auf. Die Traumvilla wurde zum Albtraum.
Bei immobilienmallorca.com hören wir solche Geschichten leider regelmäßig. Dabei wäre das Drama vermeidbar gewesen – mit einer ordentlichen Due Diligence. Diese gründliche Prüfung vor dem Kauf ist Ihre Versicherung gegen böse Überraschungen. Sie kostet Zeit und Geld, bewahrt Sie aber vor existenzbedrohenden Fehlern.
Diese umfassende Checkliste zeigt Ihnen genau, was Sie prüfen müssen. Punkt für Punkt, verständlich erklärt, mit konkreten Beispielen. Nach der Lektüre wissen Sie, worauf es ankommt und wie Sie sich absichern.
Was ist Due Diligence überhaupt?
Die Bedeutung hinter dem Begriff
Due Diligence bedeutet wörtlich „gebührende Sorgfalt“. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein gebrauchtes Auto. Sie schauen nicht nur, ob es glänzt, sondern prüfen Motor, Bremsen, Papiere. Sie lassen es von einem Mechaniker checken. Genau das ist Due Diligence – nur bei einer Immobilie noch wichtiger, weil es um viel mehr Geld geht.
Bei einer Mallorca-Immobilie prüfen Sie systematisch alle rechtlichen, baulichen und finanziellen Aspekte. Diese Prüfung deckt Risiken auf, die mit bloßem Auge nicht erkennbar sind. Ein schönes Haus kann rechtlich eine Katastrophe sein. Eine perfekte Lage kann durch geplante Bauprojekte entwertet werden.
Das Wichtigste vorweg:
- Due Diligence sollte VOR dem Vorvertrag abgeschlossen sein
- Die Prüfung dauert typischerweise 1-2 Wochen
- Kosten: 2.000-5.000 Euro je nach Objektgröße
- Ohne Due Diligence kaufen Sie die Katze im Sack
Warum auf Mallorca besonders wichtig?
Das spanische Rechtssystem unterscheidet sich fundamental vom deutschen. Was bei uns selbstverständlich ist, funktioniert hier anders. Der Notar prüft nicht für Sie. Das Grundbuch hat keine Garantiefunktion. Verkäufer haften kaum für verschwiegene Mängel. Diese Unterschiede machen die eigenverantwortliche Prüfung unverzichtbar.
Auf Mallorca kommt die Inselmentalität dazu. Vieles wurde jahrzehntelang toleriert, was eigentlich illegal war. Schwarzbauten, fehlende Genehmigungen, kreative Grundstücksgrenzen – die Vergangenheit holt viele Immobilien ein. Neue Eigentümer haften für alte Sünden. Nur wer vorher gründlich prüft, weiß, worauf er sich einlässt.
Die rechtliche Prüfung – Ihr Schutzschild
Eigentumsverhältnisse klären
Der erste und wichtigste Punkt: Wem gehört die Immobilie wirklich? Das klingt banal, ist aber oft kompliziert. Manchmal verkauft jemand, der gar nicht Eigentümer ist. Oder nur einer von mehreren Eigentümern. Oder der Eigentümer ist verstorben und die Erben streiten.
Der aktuelle Grundbuchauszug (Nota Simple) zeigt die Eigentumsverhältnisse. Er darf maximal 10 Tage alt sein, besser sind 5 Tage. Darin steht, wer eingetragen ist, welche Anteile er hat und seit wann. Stimmt der Verkäufer mit dem Eingetragenen überein? Bei Ehepartnern: Verkaufen beide? Bei Firmen: Ist der Unterzeichner vertretungsberechtigt?
Vorsicht bei Vollmachten! Wenn jemand „im Auftrag“ verkauft, prüfen Sie die Vollmacht genau. Ist sie notariell beglaubigt? Ist sie noch gültig? Umfasst sie den Verkauf? Wir haben Fälle erlebt, wo mit gefälschten Vollmachten verkauft wurde. Der echte Eigentümer wusste von nichts.
Belastungen und Hypotheken
Im Grundbuch stehen auch alle Belastungen. Hypotheken sind die häufigsten. Der Verkäufer versichert, er würde sie ablösen – aber tut er es auch? Eine nicht gelöschte Hypothek bleibt auf der Immobilie. Die Bank kann Ihr neues Haus zwangsversteigern, wenn der Vorbesitzer nicht zahlt.
Andere Belastungen sind oft versteckt:
- Wohnrechte (derecho de habitación) – jemand darf lebenslang dort wohnen
- Nießbrauch (usufructo) – jemand darf die Immobilie nutzen
- Vorkaufsrechte (derecho de tanteo) – jemand kann den Kauf verhindern
- Wegerechte (servidumbre de paso) – Nachbarn dürfen durchs Grundstück
Jede Belastung mindert den Wert erheblich. Ein Wohnrecht kann die Immobilie praktisch wertlos machen. Deshalb: Nur kaufen, wenn alle nicht gewollten Belastungen vor dem Notartermin gelöscht sind.
Bauliche Legalität überprüfen
Die Kardinalfrage: Ist alles legal gebaut? Auf Mallorca wurde jahrzehntelang wild gebaut. Pools, Terrassen, Anbauten – oft ohne Genehmigung. Die Behörden werden strenger. Was 20 Jahre geduldet wurde, muss heute weg.
Folgende Dokumente brauchen Sie:
- Baugenehmigung (Licencia de Obras) für das Hauptgebäude
- Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad)
- Erstbelegungslizenz (Licencia de Primera Ocupación) bei Neubauten
- Genehmigungen für alle An- und Umbauten
Fehlt etwas? Dann drohen Probleme. Die Legalisierung kostet oft 20.000-50.000 Euro. Manchmal ist sie unmöglich, dann droht der Abriss. Ein illegal gebauter Pool kann 30.000 Euro Abrisskosten bedeuten.
Die technische Inspektion
Bausubstanz untersuchen
Ein Gutachter sollte das Gebäude gründlich untersuchen. Diese technische Inspektion kostet 500-1.500 Euro und dauert 2-4 Stunden. Der Experte prüft Dach, Wände, Fundament, Installation. Er findet, was Laien übersehen.
Typische Probleme auf Mallorca:
- Feuchtigkeit durch undichte Dächer oder aufsteigende Nässe
- Risse durch Setzungen oder Erdbeben
- Veraltete Elektrik, die komplett erneuert werden muss
- Asbestrohre oder -platten in älteren Gebäuden
- Termitenschäden im Holz
Der Gutachter erstellt einen detaillierten Bericht mit Fotos. Er listet alle Mängel auf und schätzt die Reparaturkosten. Diese Information ist Gold wert für Ihre Kaufentscheidung und Preisverhandlung.
Installationen prüfen
Die Haustechnik ist oft der Knackpunkt. Eine neue Heizung kostet 15.000 Euro. Eine neue Elektrik 20.000 Euro. Solche Kosten müssen Sie kennen, bevor Sie kaufen. Der Gutachter prüft systematisch alle Systeme.
Wichtige Prüfpunkte:
- Heizung und Klimaanlage: Alter, Zustand, Effizienz
- Elektrik: Sicherungskasten, Leitungen, FI-Schutzschalter
- Wasser: Druck, Rohre, Warmwasserbereiter
- Abwasser: Zustand der Rohre, Sickergrube oder Kanalanschluss
- Pool: Technik, Dichtigkeit, Pumpen
Bei älteren Immobilien rechnen Sie mit Überraschungen. Die Standards haben sich geändert. Was 1980 modern war, ist heute veraltet und muss erneuert werden.
Die finanzielle Prüfung
Laufende Kosten ermitteln
Welche Kosten kommen monatlich auf Sie zu? Diese Frage wird oft unterschätzt. Die laufenden Kosten können bei großen Objekten mehrere tausend Euro monatlich betragen. Kennen Sie diese Zahlen vor dem Kauf.
Regelmäßige Kosten auf Mallorca:
- Grundsteuer (IBI): 500-5.000 Euro jährlich
- Müllgebühr: 200-800 Euro jährlich
- Gemeinschaftskosten: 100-1.000 Euro monatlich
- Pool-/Gartenpflege: 200-800 Euro monatlich
- Versicherungen: 1.000-3.000 Euro jährlich
- Strom/Wasser: sehr variabel
Lassen Sie sich die letzten Abrechnungen zeigen. Prüfen Sie die Entwicklung. Steigen die Kosten stark? Gibt es Nachzahlungen? Diese Informationen helfen bei der realistischen Budgetplanung.
Schulden und Altlasten
Manche Schulden gehen mit der Immobilie auf Sie über. Unbezahlte Gemeinschaftskosten zum Beispiel. Oder Grundsteuerschulden der letzten vier Jahre. Diese Altlasten können zehntausende Euro betragen.
Prüfen Sie systematisch:
- Grundsteuerbescheide der letzten vier Jahre
- Bescheinigung der Hausverwaltung über Schuldenfreiheit
- Aktuelle Verbrauchsabrechnungen (Strom, Wasser, Gas)
- Bestätigung der Gemeinde über bezahlte Gebühren
Ein Tipp: Verlangen Sie vom Verkäufer Unbedenklichkeitsbescheinigungen. Die Gemeinde bestätigt damit, dass keine Schulden vorliegen. Die Hausverwaltung auch. Diese Papiere sind Ihre Absicherung.
Zukünftige Investitionen
Welche größeren Ausgaben stehen an? In Wohnanlagen werden Renovierungen oft gemeinsam beschlossen. Eine neue Fassade, ein neues Dach, Fahrstuhlmodernisierung – schnell kommen hohe fünfstellige Beträge zusammen.
Prüfen Sie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Wurden Renovierungen beschlossen? Gibt es einen Investitionsplan? Wie hoch sind die Rücklagen der Gemeinschaft? Eine Gemeinschaft ohne Rücklagen bedeutet: Bei der nächsten Reparatur zahlen alle kräftig.
Die Umgebungsprüfung
Bebauungspläne studieren
Was plant die Gemeinde in der Umgebung? Der schöne Meerblick kann schnell verschwinden, wenn nebenan ein Hotel gebaut wird. Die ruhige Lage wird zur Lärmhölle, wenn eine neue Straße kommt.
Beim Rathaus können Sie den Bebauungsplan (Plan General de Ordenación Urbana) einsehen. Er zeigt, was wo gebaut werden darf. Ist das Nachbargrundstück als Bauland ausgewiesen? Welche Höhe dürfen Gebäude haben? Sind Gewerbebetriebe erlaubt? Diese Informationen sind essentiell für Ihre Kaufentscheidung.
Fragen Sie auch nach geplanten Infrastrukturprojekten. Neue Straßen, Bahnlinien, Flughafenerweiterungen – all das beeinflusst Ihre Lebensqualität und den Immobilienwert. Besser vorher wissen als nachher ärgern.
Nachbarschaftsverhältnisse
Wer sind Ihre zukünftigen Nachbarn? Diese Frage klingt banal, ist aber wichtig. Problematische Nachbarn können das Leben zur Hölle machen. Laute Partys, bellende Hunde, Grenzstreitigkeiten – die Liste möglicher Konflikte ist lang.
Sprechen Sie mit den Nachbarn. Besuchen Sie die Immobilie zu verschiedenen Tageszeiten. Wie ist es abends? Am Wochenende? In der Hauptsaison? Gibt es Ferienvermietungen nebenan? All das beeinflusst Ihre Wohnqualität erheblich.
Die praktische Anwendung
Schritt für Schritt vorgehen
Tag 1-2: Dokumentensammlung Fordern Sie alle Unterlagen vom Verkäufer an. Grundbuchauszug, Katasterauszug, Baugenehmigungen, Rechnungen, Verträge. Alles muss auf den Tisch. Zögert der Verkäufer? Ein schlechtes Zeichen.
Tag 3-5: Rechtliche Prüfung Ihr Anwalt prüft die Dokumente. Er vergleicht Grundbuch mit Kataster. Er checkt Genehmigungen. Er forscht bei Behörden nach. Diese Prüfung ist das Fundament Ihrer Sicherheit.
Tag 6-7: Technische Inspektion Der Gutachter untersucht die Immobilie. Sie begleiten ihn und stellen Fragen. Machen Sie Fotos. Notieren Sie alles. Der Bericht kommt meist nach 2-3 Tagen.
Tag 8-10: Auswertung Alle Informationen liegen vor. Jetzt entscheiden Sie: Kaufen oder nicht? Nachverhandeln? Weitere Prüfungen? Nehmen Sie sich Zeit für diese wichtige Entscheidung.
Beispiel aus der Praxis
Familie Weber wollte eine Finca bei Campos kaufen. Preis: 580.000 Euro. Die Due Diligence ergab: Der Pool war illegal (Legalisierung 15.000 Euro). Das Gästehäuse hatte keine Genehmigung (problematisch). Grundsteuerschulden von 8.000 Euro. Ein Wegerecht durchs Grundstück.
Mit diesen Informationen verhandelten sie neu. Der Preis sank auf 520.000 Euro. Der Verkäufer übernahm die Poollegalisierung. Die Steuerschulden wurden verrechnet. Das Wegerecht akzeptierten sie. Ohne Due Diligence hätten sie 60.000 Euro zu viel bezahlt und böse Überraschungen erlebt.
Häufige Fehler und Fallen
Die fünf teuersten Fehler
Fehler 1: „Das passt schon“ Vertrauen ist gut, Kontrolle besser. Viele Deutsche vertrauen zu schnell. Der Makler wirkt seriös, der Verkäufer nett. Trotzdem: Prüfen Sie alles. Freundlichkeit schützt nicht vor Problemen.
Fehler 2: Zeitdruck akzeptieren „Morgen kommt ein anderer Käufer“ – lassen Sie sich nicht drängen. Eine gründliche Due Diligence braucht Zeit. Wer Druck macht, will oft etwas verbergen. Lieber eine Chance verpassen als einen Fehler machen.
Fehler 3: Am falschen Ende sparen 3.000 Euro für Due Diligence erscheinen viel. Aber bei einem 500.000-Euro-Objekt sind das 0,6%. Diese Investition kann Sie vor dem Totalverlust bewahren. Sparen Sie nicht an Ihrer Sicherheit.
Fehler 4: Selbst prüfen wollen Sie sind kein spanischer Anwalt. Sie kennen die Gesetze nicht. Sie wissen nicht, worauf Sie achten müssen. Profis finden Probleme, die Sie übersehen. Überlassen Sie die Prüfung den Experten.
Fehler 5: Unvollständige Prüfung Nur den rechtlichen Teil prüfen? Nur die Papiere? Das reicht nicht. Due Diligence muss umfassend sein. Jeder übersprungene Punkt kann später teuer werden.
Ihre komplette Checkliste
Rechtliche Prüfung
☐ Grundbuchauszug (max. 10 Tage alt)
☐ Katasterauszug und Übereinstimmung
☐ Eigentumsverhältnisse geklärt
☐ Belastungen geprüft
☐ Baugenehmigungen vorhanden
☐ Bewohnbarkeitsbescheinigung
☐ Energieausweis
☐ Bebauungsplan geprüft
Technische Prüfung
☐ Bausubstanz untersucht
☐ Dach und Fassade gecheckt
☐ Installationen geprüft
☐ Feuchtigkeit gemessen
☐ Pool-Technik kontrolliert
☐ Heizung/Klima getestet
Finanzielle Prüfung
☐ Grundsteuern bezahlt
☐ Gemeinschaftskosten geklärt
☐ Versorgungsrechnungen geprüft
☐ Laufende Kosten kalkuliert
☐ Investitionsbedarf ermittelt
☐ Rücklagen vorhanden
Umgebungsprüfung
☐ Nachbarn kennengelernt
☐ Lärmquellen identifiziert
☐ Zukunftspläne recherchiert
☐ Infrastruktur geprüft
☐ Verkehrsanbindung getestet
Zusammenfassung: Ihre Sicherheit geht vor
Die Due Diligence Checkliste ist Ihr wichtigstes Werkzeug beim Immobilienkauf auf Mallorca. Die zentralen Erkenntnisse:
Erstens: Ohne gründliche Prüfung kaufen Sie blind. Das Risiko ist zu groß, die möglichen Folgen zu teuer.
Zweitens: Due Diligence kostet Zeit und Geld, aber sie bewahrt vor Katastrophen. 3.000 Euro Prüfkosten gegen 300.000 Euro Fehlinvestition – die Rechnung ist klar.
Drittens: Professionelle Hilfe ist unverzichtbar. Anwalt und Gutachter finden, was Sie übersehen würden.
Viertens: Jeder Prüfpunkt ist wichtig. Überspringen Sie nichts, auch wenn es unwichtig erscheint.
Fünftens: Mit den Ergebnissen können Sie verhandeln. Mängel bedeuten Preisminderung oder Verkäuferpflichten.
Der nächste Schritt zu Ihrer Traumimmobilie
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Der Traum vom eigenen Heim auf Mallorca soll nicht zum Albtraum werden. Mit der richtigen Vorbereitung und professioneller Due Diligence kaufen Sie sicher. Jeder geprüfte Punkt gibt Ihnen mehr Sicherheit. Am Ende wissen Sie genau, was Sie kaufen – und können ruhig schlafen.