Kaufnebenkosten Mallorca. Vollständige Übersicht
Der Schock nach dem Handschlag
„400.000 Euro, einverstanden!“ Sie schütteln dem Verkäufer die Hand, freuen sich über Ihr neues Apartment in Palma. Dann kommt die E-Mail vom Anwalt mit der Gesamtrechnung: 456.000 Euro. Moment mal, wo kommen die 56.000 Euro extra her? Willkommen in der Realität der spanischen Kaufnebenkosten.
Bei immobilienmallorca.com erleben wir diese Überraschung fast täglich. Deutsche Käufer kalkulieren oft nur mit dem Kaufpreis und vergessen die erheblichen Zusatzkosten. Dabei machen die Kaufnebenkosten auf Mallorca zwischen 11 und 15 Prozent des Kaufpreises aus. Bei einer halben Million Euro sind das schnell 75.000 Euro zusätzlich – Geld, das Sie einplanen müssen.
Dieser Artikel zeigt Ihnen genau, welche Kosten auf Sie zukommen. Jeder Posten wird erklärt, mit konkreten Zahlen unterlegt und an Beispielen verdeutlicht. Nach der Lektüre gibt es keine bösen Überraschungen mehr – Sie wissen genau, was Ihre Traumimmobilie wirklich kostet.
Was sind Kaufnebenkosten eigentlich?
Die versteckten Kosten beim Immobilienkauf
Kaufnebenkosten sind alle Ausgaben, die zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis anfallen. Stellen Sie sich das wie beim Autokauf vor: Der Wagen kostet 30.000 Euro, aber mit Überführung, Zulassung, Versicherung und Winterreifen zahlen Sie am Ende 33.000 Euro. Bei Immobilien ist dieser Effekt noch viel stärker ausgeprägt.
Diese Zusatzkosten entstehen durch staatliche Abgaben, professionelle Dienstleistungen und administrative Vorgänge. Jeder Beteiligte will bezahlt werden: das Finanzamt kassiert Steuern, der Notar berechnet seine Gebühren, der Anwalt verdient sein Honorar. All das summiert sich zu einem beträchtlichen Betrag, der oft unterschätzt wird.
Das Wichtigste auf einen Blick:
- Rechnen Sie mit 11-15% zusätzlich zum Kaufpreis
- Die meisten Kosten sind gesetzlich vorgeschrieben
- Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten
- Ohne Eigenkapital für Nebenkosten kein Kauf möglich
Der Unterschied zu Deutschland
In Deutschland kennen Sie die Faustformel: etwa 10-12% Nebenkosten beim Immobilienkauf. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Makler – fertig. Das System ist überschaubar und die Kosten sind relativ einheitlich. Auf Mallorca funktioniert das anders und teilweise teurer.
Der größte Unterschied liegt in der Steuerstruktur. Die spanische Grunderwerbsteuer ist progressiv gestaffelt und kann bis zu 11,5% betragen. Dazu kommen Kosten, die es in Deutschland so nicht gibt: Gestoría-Gebühren, Plusvalía-Steuer in manchen Fällen, höhere Übersetzungskosten. Diese Unterschiede machen eine genaue Kalkulation umso wichtiger.
Die Grunderwerbsteuer (ITP) – Der größte Posten
So funktioniert die Staffelung
Die Grunderwerbsteuer, auf Spanisch „Impuesto de Transmisiones Patrimoniales“ (ITP), ist der dickste Brocken bei den Nebenkosten. Auf den Balearen gilt seit 2022 eine progressive Staffelung, die sich nach dem Kaufpreis richtet. Je teurer die Immobilie, desto höher der Steuersatz – das kann richtig ins Geld gehen.
Die aktuelle Staffelung sieht so aus:
- Bis 400.000 Euro: 8%
- 400.001 bis 600.000 Euro: 9%
- 600.001 bis 1.000.000 Euro: 10%
- Über 1.000.000 Euro: 11,5%
Wichtig zu verstehen: Die Staffelung gilt progressiv. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro zahlen Sie nicht 9% auf alles, sondern 8% auf die ersten 400.000 Euro und 9% auf die restlichen 100.000 Euro. Das ergibt 32.000 + 9.000 = 41.000 Euro Grunderwerbsteuer.
Rechenbeispiele für verschiedene Preisklassen
Beispiel 1: Apartment für 350.000 Euro Die gesamte Summe liegt unter 400.000 Euro, also gilt durchgehend der Satz von 8%. Die Grunderwerbsteuer beträgt 28.000 Euro. Das ist schon eine stattliche Summe, die viele Erstkäufer überrascht.
Beispiel 2: Villa für 750.000 Euro Hier wird es komplizierter. Die ersten 400.000 Euro werden mit 8% besteuert (32.000 Euro). Die nächsten 200.000 Euro mit 9% (18.000 Euro). Die restlichen 150.000 Euro mit 10% (15.000 Euro). Gesamte Grunderwerbsteuer: 65.000 Euro.
Beispiel 3: Luxusimmobilie für 2.000.000 Euro Bei diesem Preis schlägt die volle Progression zu. Nach komplizierter Rechnung kommen Sie auf etwa 215.000 Euro Grunderwerbsteuer. Das ist mehr als manche komplette Wohnung in Deutschland kostet.
Wann wird gezahlt?
Die Grunderwerbsteuer muss innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung beim Notar bezahlt werden. Diese Frist ist hart – verpassen Sie sie, fallen Säumniszuschläge an. Das spanische Finanzamt kennt keine Gnade. Pro Monat Verspätung kommen 5% Zuschlag dazu, das kann teuer werden.
Die Zahlung erfolgt über das Formular Modelo 600, das Ihr Anwalt oder Gestor für Sie ausfüllt. Sie überweisen das Geld meist an Ihren Anwalt, der es ans Finanzamt weiterleitet. Bewahren Sie die Zahlungsbestätigung gut auf – Sie brauchen sie für die Grundbucheintragung.
Notarkosten – Weniger als gedacht
Die spanische Gebührenordnung
Spanische Notargebühren überraschen deutsche Käufer positiv. Während in Deutschland etwa 1,5% des Kaufpreises fällig werden, sind es in Spanien nur 0,2 bis 0,3%. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie zahlen Sie etwa 800 bis 1.200 Euro statt 6.000 Euro. Das klingt erstmal gut, hat aber einen Haken.
Die niedrigen Gebühren erklären sich durch die andere Rolle des spanischen Notars. Er berät nicht, prüft kaum, warnt nicht vor Risiken. Er beurkundet nur, was Sie ihm vorlegen. Diese fehlende Beratung müssen Sie anders kompensieren – durch einen Anwalt. Dadurch relativiert sich die Ersparnis wieder.
Die genaue Gebühr hängt von mehreren Faktoren ab: Kaufpreis, Seitenzahl des Vertrags, Anzahl der Kopien. Die spanische Gebührenordnung ist kompliziert, aber Ihr Anwalt kann Ihnen vorab eine genaue Zahl nennen. Überraschungen gibt es selten.
Was ist inklusive, was kostet extra?
In der Grundgebühr enthalten sind die Beurkundung selbst und eine einfache Kopie der Urkunde. Das reicht aber meist nicht aus. Sie brauchen beglaubigte Kopien für verschiedene Zwecke, und die kosten extra.
Zusätzliche Kosten beim Notar:
- Beglaubigte Kopien: 30-50 Euro pro Stück
- Vollmachtsbeglaubigung: 60-100 Euro
- Eilausfertigung: 50-100 Euro Aufschlag
- Übersetzung (falls angeboten): 200-400 Euro
Viele Notare arbeiten mit festen Übersetzern zusammen. Die Qualität variiert stark. Besser ist oft, einen eigenen vereidigten Übersetzer mitzubringen. Das kostet zwar extra, aber Sie verstehen wenigstens, was Sie unterschreiben.
Grundbuchgebühren – Die Absicherung
Warum die Eintragung wichtig ist
Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) dokumentiert Ihr Eigentumsrecht. Ohne Eintragung sind Sie zwar Eigentümer, aber nicht optimal geschützt. Theoretisch könnte der Verkäufer die Immobilie nochmal verkaufen. Die Grundbucheintragung verhindert das und macht Sie zum offiziellen Eigentümer.
Die Gebühren für die Grundbucheintragung betragen etwa 0,1 bis 0,2% des Kaufpreises. Bei unserer 400.000-Euro-Immobilie sind das 400 bis 800 Euro. Das klingt wenig, aber denken Sie daran: Es ist nur ein Baustein von vielen. Alle Kosten zusammen ergeben die hohe Gesamtsumme.
Die Eintragung dauert in der Regel 2 bis 8 Wochen. In dieser Zeit sind Sie in einer rechtlichen Grauzone. Sie haben bezahlt, besitzen die Immobilie, aber der ultimative Schutz fehlt noch. Deshalb ist es wichtig, dass Ihr Anwalt die Eintragung zügig veranlasst.
Der Ablauf der Registrierung
Nach dem Notartermin beginnt die Arbeit Ihres Anwalts oder Gestors. Er reicht die notarielle Urkunde beim Grundbuchamt ein, zusammen mit dem Nachweis über die gezahlte Grunderwerbsteuer. Ohne Steuerzahlung keine Eintragung – das spanische System ist da sehr strikt.
Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und trägt Sie als neuen Eigentümer ein. Sie erhalten dann einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple), der Ihr Eigentum bestätigt. Bewahren Sie diesen gut auf – er ist Ihr wichtigster Eigentumsnachweis.
Anwaltshonorar – Ihre wichtigste Investition
Warum Sie nicht sparen sollten
Das Anwaltshonorar beträgt typischerweise 1% des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. Bei 400.000 Euro sind das 4.840 Euro inklusive der spanischen Mehrwertsteuer von 21%. Manche denken: „Das spare ich mir, wird schon gutgehen.“ Ein fataler Fehler, der Sie Hunderttausende kosten kann.
Ihr Anwalt prüft alle Dokumente, verhandelt den Vertrag, begleitet Sie zum Notar und wickelt die Nachbereitung ab. Er ist Ihr Schutz im spanischen System, Ihre Versicherung gegen teure Fehler. Ohne Anwalt kaufen Sie blind – und das kann katastrophal enden. Die 4.840 Euro sind die beste Investition in Ihre Sicherheit.
Bei immobilienmallorca.com arbeiten wir mit erfahrenen deutschsprachigen Anwälten zusammen. Sie kennen beide Rechtssysteme und können vermitteln. Das ist unbezahlbar, wenn es um Ihr Vermögen geht.
Was der Anwalt alles leistet
Viele unterschätzen, was ein guter Anwalt alles für Sie tut. Die Arbeit beginnt lange vor dem Notartermin und endet erst Wochen danach. Diese umfassende Betreuung rechtfertigt das Honorar vollkommen.
Die Leistungen im Detail:
- Due Diligence: Komplette rechtliche Prüfung
- Vertragsverhandlung: Ihre Interessen durchsetzen
- Behördengänge: NIE, Steuernummer, Anmeldungen
- Notarbegleitung: Übersetzung und Absicherung
- Nachbereitung: Grundbuch, Steuern, Ummeldungen
- Problemlösung: Wenn etwas schiefgeht
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Kunde kaufte ohne Anwalt. Später stellte sich heraus, dass eine Hypothek auf der Immobilie lastete. Kosten für Löschung und Rechtsstreit: 45.000 Euro. Mit Anwalt wäre das nicht passiert.
Weitere unvermeidliche Kosten
Gestoría-Gebühren
Eine Gestoría ist ein spanisches Verwaltungsbüro, das bürokratische Aufgaben übernimmt. Viele Anwälte arbeiten mit Gestorías zusammen oder haben eigene Gestoren. Die Gebühren liegen zwischen 500 und 1.000 Euro und decken verschiedene Verwaltungsakte ab.
Der Gestor erledigt zum Beispiel die Ummeldung der Versorgungsverträge, reicht Dokumente bei Behörden ein und kümmert sich um Steuererklärungen. Diese Dienstleistung spart Ihnen viel Zeit und Nerven. Die spanische Bürokratie ist kompliziert – der Gestor kennt die Abkürzungen.
Übersetzungskosten
Alle wichtigen Dokumente sollten Sie verstehen. Das bedeutet: professionelle Übersetzung. Ein vereidigter Übersetzer kostet 50-80 Euro pro Seite. Bei einem Kaufvertrag mit 20 Seiten sind das 1.000 bis 1.600 Euro.
Sparen Sie nicht an der Übersetzung. Google Translate reicht nicht für Rechtstexte. Ein Übersetzungsfehler kann Sie teuer zu stehen kommen. „Derecho de tanteo“ als „Tanzen-Recht“ zu verstehen, wäre fatal – es ist ein Vorkaufsrecht.
Bankgebühren und Finanzierungskosten
Wenn Sie finanzieren, kommen weitere Kosten dazu. Die Bankbewertung der Immobilie kostet 300-600 Euro. Die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch weitere 1.000-2.000 Euro. Bearbeitungsgebühren der Bank schlagen mit 1% der Kreditsumme zu Buche.
Internationale Überweisungen sind auch nicht gratis. Für die Überweisung von 400.000 Euro aus Deutschland fallen schnell 500-1.000 Euro Gebühren an. Manche Banken verstecken zusätzliche Kosten im Wechselkurs. Vergleichen Sie genau und verhandeln Sie.
Variable und verhandelbare Kosten
Maklercourtage
In Spanien zahlt traditionell der Verkäufer die Maklerprovision. Aber Vorsicht: Bei manchen Deals wird das anders geregelt. Klären Sie vor der ersten Besichtigung, wer die Courtage trägt. Sonst erleben Sie eine teure Überraschung.
Wenn Sie als Käufer zahlen müssen, rechnen Sie mit 3-5% plus Mehrwertsteuer. Bei 400.000 Euro wären das 14.520 Euro bei 3% plus 21% MwSt. Das ist viel Geld, das Sie einkalkulieren müssen. Verhandeln Sie hart – oft ist die Provision verhandelbar.
Versicherungen ab Tag 1
Die Gebäudeversicherung muss ab Eigentumsübergang laufen. Kosten: 500-2.000 Euro jährlich, je nach Objekt. Die Hausratversicherung kommt dazu, wenn Sie eigene Möbel haben. Rechnen Sie mit weiteren 300-800 Euro.
Bei Finanzierung verlangt die Bank oft eine Lebensversicherung. Die Prämien hängen von Alter und Kreditsumme ab. Ein 45-Jähriger zahlt für 300.000 Euro Absicherung etwa 1.000 Euro jährlich. Diese Kosten laufen über die gesamte Kreditlaufzeit.
Praktisches Rechenbeispiel komplett
Familie Becker kauft in Santa Ponsa
Familie Becker hat sich in eine Wohnung in Santa Ponsa verliebt. Kaufpreis: 450.000 Euro. Jetzt rechnen wir alle Nebenkosten durch:
Grunderwerbsteuer:
- 400.000 € × 8% = 32.000 €
- 50.000 € × 9% = 4.500 €
- Gesamt: 36.500 €
Notar: 1.000 €
Grundbuch: 600 €
Anwalt: 5.445 € (inkl. MwSt.)
Gestoría: 700 €
Übersetzungen: 1.200 €
Bankbewertung: 450 €
Versicherung (1. Jahr): 1.100 €
Makler: 0 € (zahlt Verkäufer)
Gesamte Nebenkosten: 46.995 €
Gesamtinvestition: 496.995 €
Das sind 10,4% Nebenkosten – noch im normalen Bereich. Familie Becker hatte mit 12% kalkuliert und 54.000 Euro Puffer eingeplant. So soll es sein: Lieber zu viel als zu wenig einplanen.
Die fünf häufigsten Kalkulationsfehler
Fehler 1: Nur den Kaufpreis sehen
Viele schauen nur auf den Kaufpreis. „400.000 Euro, das können wir uns leisten.“ Die Nebenkosten vergessen sie. Plötzlich fehlen 50.000 Euro. Die Finanzierung platzt, die Anzahlung ist weg. Ein vermeidbares Drama.
Fehler 2: Deutsche Sätze ansetzen
„In Deutschland sind es 10%, hier wird’s ähnlich sein.“ Falsch! Die spanischen Sätze sind anders, oft höher. Besonders die Grunderwerbsteuer kann bei teuren Objekten explodieren. Rechnen Sie mit spanischen Zahlen, nicht mit deutschen Erfahrungen.
Fehler 3: Verhandelbares als fix ansehen
Manche Kosten sind verhandelbar. Der Anwalt gibt vielleicht Rabatt bei hohen Kaufpreisen. Der Gestor auch. Die Bank verzichtet eventuell auf Gebühren. Wer nicht fragt, zahlt den vollen Preis. Verhandeln gehört dazu.
Fehler 4: Laufende Kosten vergessen
Die Nebenkosten enden nicht beim Kauf. Grundsteuer, Müllgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherungen – das läuft alles weiter. Bei einer Villa können das 1.000 Euro monatlich sein. Planen Sie auch diese Folgekosten ein.
Fehler 5: Keine Reserve einplanen
Murphys Gesetz gilt auch auf Mallorca: Was schiefgehen kann, geht schief. Die Heizung ist kaputt, das Dach undicht, der Pool verliert Wasser. Halten Sie 5-10% Reserve für Überraschungen bereit. Sie werden sie brauchen.
Ihre Checkliste für die Kostenkalkulation
Fixe Kosten (nicht verhandelbar)
☐ Grunderwerbsteuer (8-11,5%)
☐ Notargebühren (0,2-0,3%)
☐ Grundbuchgebühren (0,1-0,2%)
☐ Gestoría-Grundgebühren
☐ Mehrwertsteuer auf Dienstleistungen
Variable Kosten (planbar)
☐ Anwaltshonorar (ca. 1% + MwSt.)
☐ Übersetzungen
☐ Bankbewertung (bei Finanzierung)
☐ Hypothekeneintragung (bei Finanzierung)
☐ Versicherungen erstes Jahr
Mögliche Zusatzkosten
☐ Maklercourtage (falls Käufer zahlt)
☐ Renovierungen/Reparaturen
☐ Möbel (bei unmöbliertem Objekt)
☐ Umzugskosten
☐ Erste Nebenkosten-Abrechnungen
Zusammenfassung: Das kostet Ihre Immobilie wirklich
Die Kaufnebenkosten auf Mallorca sind erheblich und müssen von Anfang an eingeplant werden. Die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Guide:
Erstens: Planen Sie mindestens 11-15% zusätzlich zum Kaufpreis ein. Bei teuren Objekten kann es noch mehr werden.
Zweitens: Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten. Je nach Kaufpreis zahlen Sie zwischen 8 und 11,5%.
Drittens: Sparen Sie nicht am Anwalt. Die 1% Honorar sind Ihre beste Investition in Sicherheit.
Viertens: Viele Kosten sind fix, manche verhandelbar. Kennen Sie den Unterschied und nutzen Sie Spielräume.
Fünftens: Planen Sie Reserven ein. Unvorhergesehenes passiert immer, besser vorbereitet sein.
Der nächste Schritt zur realistischen Kalkulation
Bei immobilienmallorca.com gehört die transparente Kostenkalkulation zum Service. Unser Kaufnebenkosten-Rechner auf der Website zeigt Ihnen sofort, was auf Sie zukommt. Keine versteckten Kosten, keine bösen Überraschungen.
Nutzen Sie unsere Erfahrung aus hunderten Transaktionen. Wir kennen alle Kostenfallen und zeigen Ihnen, wo Sie sparen können. Unsere Partner-Anwälte arbeiten zu fairen Konditionen. Die Gestorías sind erprobt und zuverlässig.
Die Kaufnebenkosten mögen hoch erscheinen, aber sie sind kalkulierbar. Mit der richtigen Vorbereitung und realistischer Planung erleben Sie keine bösen Überraschungen. Am Ende wissen Sie genau, was Ihre Traumimmobilie kostet – inklusive aller Nebenkosten. So macht der Immobilienkauf auf Mallorca Spaß, trotz der vielen Zusatzkosten.