Erbschaft und Schenkung: Mallorca-Immobilien übertragen
Der Moment der Entscheidung
Frau Zimmermann steht am Fenster ihrer Finca bei Artà. Die mallorquinische Sonne taucht die Landschaft in goldenes Licht. Seit 25 Jahren verbringt sie hier die Sommer mit ihrer Familie. Jetzt ist sie 68, und eine Frage lässt ihr keine Ruhe: Was passiert mit diesem Haus, wenn sie einmal nicht mehr da ist?
Ihre Tochter Lisa hat ihr erzählt, dass eine Freundin für eine Mallorca-Immobilie im Erbfall über 150.000 Euro Steuern zahlen musste. Frau Zimmermann ist erschrocken. Ihre Finca ist heute 800.000 Euro wert. Soll Lisa so viel Steuern zahlen müssen? Oder gibt es einen besseren Weg?
Tatsächlich gibt es mehrere Wege, eine Mallorca-Immobilie an die nächste Generation zu übertragen. Manche sind teuer, andere erstaunlich günstig. Der entscheidende Unterschied liegt im richtigen Zeitpunkt und der richtigen Strategie. Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alle Optionen – von der klassischen Erbschaft über die Schenkung bis zum speziellen balearischen Nachfolgepakt.
Am Ende werden Sie verstehen, welcher Weg für Ihre Situation der beste ist. Sie erfahren, wie die Steuern funktionieren, welche Fristen gelten und wie Sie Zehntausende Euro sparen können.
Was bedeutet Übertragung bei Immobilien?
Die zwei Wege verstehen
Stellen Sie sich vor, Sie haben ein wertvolles Gemälde. Dieses Bild können Sie auf zwei Arten weitergeben: Sie verschenken es zu Lebzeiten, oder Ihre Erben bekommen es nach Ihrem Tod. Bei Immobilien funktioniert es genauso – nur mit anderen Namen und Steuern. Fortgeschrittene Kaufstrategien wie diese helfen dabei, Eigentum zu übertragen und gleichzeitig Geld zu sparen.
Die Übertragung zu Lebzeiten nennt man Schenkung. Sie geben das Haus jetzt weiter, während Sie noch leben. Die Übertragung nach dem Tod heißt Erbschaft. Ihre Angehörigen erhalten die Immobilie, wenn Sie verstorben sind. Beide Wege führen zum gleichen Ziel – Ihre Kinder besitzen die Finca. Aber die Kosten unterscheiden sich erheblich.
Das Wichtigste vorab: Bei jeder Übertragung auf Mallorca fallen Steuern an. Wie hoch diese sind, hängt von mehreren Faktoren ab. Wer übernimmt das Haus? Sind es die Kinder, der Ehepartner oder entfernte Verwandte? Wie wertvoll ist die Immobilie? Und ganz entscheidend: Leben Sie auf Mallorca oder in Deutschland?
Die wichtigsten Unterschiede kompakt
Erbschaft bedeutet:
- Übertragung erfolgt nach dem Tod
- Erben bekommen die Immobilie automatisch (je nach Testament)
- Erbschaftsteuer wird fällig
- Seit 2023 auf Mallorca oft steuerfrei für Kinder
- Keine Gewinnsteuer für den Verstorbenen
Schenkung bedeutet:
- Übertragung erfolgt sofort, zu Ihren Lebzeiten
- Sie entscheiden aktiv, wer was bekommt
- Schenkungsteuer wird fällig
- Zusätzlich kann Gewinnsteuer anfallen
- Sie können die Übergabe mitgestalten
Es gibt noch einen dritten Weg, der beide Welten verbindet: den Nachfolgepakt (Pacto Sucesorio). Das ist eine Schenkung, die steuerlich wie eine Erbschaft behandelt wird. Klingt kompliziert? Ist es auch – aber dazu später mehr.
Wie funktioniert die Erbschaft einer Mallorca-Immobilie?
Wenn ein Mensch stirbt und eine Immobilie auf Mallorca besitzt, läuft ein festgelegtes Verfahren ab. Dieses Verfahren gilt für alle – für Spanier genauso wie für Deutsche. Es beginnt automatisch mit dem Todestag und folgt klaren Regeln.
Zuerst müssen die Erben ermittelt werden. Das geschieht durch das Testament oder – wenn keins vorhanden ist – nach dem gesetzlichen Erbrecht. Als Deutscher gilt für Sie grundsätzlich deutsches Erbrecht, selbst wenn die Immobilie auf Mallorca steht. Ihr Testament aus Deutschland ist also auch in Spanien gültig.
Dann folgt die Erbschaftsannahme beim spanischen Notar. Die Erben müssen innerhalb von sechs Monaten nach dem Todesfall eine notarielle Erbschaftsannahme machen. In diesem Dokument wird festgehalten, wer was erbt. Ohne diese Annahme können Sie nicht über die Immobilie verfügen. Sie können sie weder verkaufen noch vermieten noch dort wohnen – rechtlich gehört sie Ihnen noch nicht.
Parallel dazu läuft die Steuerpflicht. Innerhalb derselben sechs Monate muss die Erbschaftsteuer erklärt und bezahlt werden. Erst danach können Sie die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen umschreiben lassen. Diese Umschreibung ist der letzte Schritt. Danach sind Sie offiziell der neue Eigentümer.
Die Erbschaftsteuer auf Mallorca
Hier kommt die gute Nachricht: Seit Juli 2023 hat Mallorca die Erbschaftsteuer für die engste Familie praktisch abgeschafft. Wenn Eltern an ihre Kinder vererben oder umgekehrt, fallen jetzt 100 Prozent Steuervergünstigung an. Das bedeutet: null Euro Erbschaftsteuer.
Auch Ehepartner profitieren von dieser Regelung. Wenn ein Ehepaar gemeinsam eine Finca besitzt und einer stirbt, kann der überlebende Partner das Haus steuerfrei erben. Diese Regelung gilt unabhängig vom Immobilienwert. Ob Ihre Finca 300.000 oder 3 Millionen Euro wert ist – die Steuervergünstigung greift immer.
Aber Vorsicht: Diese Steuerfreiheit gilt nur für bestimmte Personen. Die Steuerklasse entscheidet. Zur Steuerklasse I und II gehören Kinder, Eltern und Ehepartner. Geschwister, Neffen oder Freunde zahlen deutlich mehr. Für sie kann die Steuer zwischen 20 und 40 Prozent betragen.
Wichtig ist auch: Sie müssen nicht auf Mallorca wohnen, um von der Steuerfreiheit zu profitieren. Seit 2015 gilt eine EU-Regelung, die Ausländer gleichstellt. Als Deutscher mit Wohnsitz in Hamburg können Sie also die günstigen balearischen Steuersätze nutzen, wenn die Immobilie auf Mallorca liegt oder der Verstorbene dort gewohnt hat.
Die versteckte Zusatzsteuer: Plusvalía
Neben der Erbschaftsteuer lauert noch eine zweite Steuer: die gemeindliche Wertzuwachssteuer, genannt Plusvalía. Diese Steuer wird oft vergessen, kann aber mehrere tausend Euro kosten.
Die Plusvalía funktioniert so: Sie besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks seit dem letzten Eigentümerwechsel. Wenn Ihr Vater die Finca vor 20 Jahren gekauft hat und Sie sie jetzt erben, berechnet die Gemeinde eine fiktive Wertsteigerung für diese 20 Jahre. Auf diese fiktive Steigerung zahlen Sie Steuern.
Die Höhe hängt von drei Faktoren ab: dem Katasterwert des Grundstücks, der Besitzdauer und dem Steuersatz der Gemeinde. Jede Gemeinde legt ihren eigenen Satz fest. In Palma können das 30 Prozent sein, in kleineren Orten oft weniger. Bei einer typischen Finca können so 5.000 bis 15.000 Euro zusammenkommen.
Die gute Nachricht: Seit 2021 müssen Sie keine Plusvalía zahlen, wenn tatsächlich kein Wertzuwachs stattgefunden hat. Wenn Ihr Vater die Finca für 600.000 Euro gekauft hat und sie heute nur noch 500.000 Euro wert ist, können Sie die Steuer ablehnen. Dafür brauchen Sie Belege – die alte Kaufurkunde und eine aktuelle Werteinschätzung.
Die Frist für die Plusvalía beträgt sechs Monate ab dem Todestag. Sie können diese Frist um weitere sechs Monate verlängern. Ohne Zahlung der Plusvalía können Sie die Immobilie nicht im Grundbuch umschreiben lassen.
Wie funktioniert die Schenkung einer Mallorca-Immobilie?
Der Unterschied zur Erbschaft
Bei der Schenkung geben Sie die Immobilie zu Lebzeiten weiter. Das hat Vorteile: Sie gestalten aktiv, können Bedingungen stellen und erleben mit, wie Ihre Kinder das Haus übernehmen. Sie können zum Beispiel vereinbaren, dass Sie dort weiter wohnen dürfen. Oder dass Ihre Kinder das Haus nicht sofort verkaufen.
Der Ablauf ist ähnlich wie bei der Erbschaft, nur dass Sie beide Parteien beim Notar erscheinen. Sie als Schenker und Ihr Kind als Beschenkter. Der Notar erstellt eine Schenkungsurkunde. Darin wird genau festgehalten, was verschenkt wird und unter welchen Bedingungen.
Innerhalb eines Monats muss die Schenkungsteuer bezahlt werden. Diese Frist ist kürzer als bei der Erbschaft. Nach der Steuerzahlung erfolgt die Grundbucheintragung auf den neuen Eigentümer. Ab diesem Moment gehört die Immobilie rechtlich Ihrem Kind.
Die doppelte Steuerlast bei Schenkungen
Hier kommt der große Nachteil: Bei einer normalen Schenkung fallen zwei Steuern an. Erstens zahlt der Beschenkte Schenkungsteuer. Zweitens zahlen Sie als Schenker Gewinnsteuer. Diese doppelte Belastung macht Schenkungen oft sehr teuer.
Die Schenkungsteuer auf den Balearen beträgt für Kinder etwa 7 Prozent des Immobilienwerts. Bei einer Finca im Wert von 500.000 Euro wären das 35.000 Euro. Dazu kommt die gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía), die der Beschenkte ebenfalls zahlen muss.
Noch teurer wird es für Sie als Schenker. Sie müssen auf den Wertzuwachs der Immobilie Einkommensteuer zahlen. Haben Sie die Finca vor 15 Jahren für 300.000 Euro gekauft und ist sie heute 600.000 Euro wert, beträgt Ihr Gewinn 300.000 Euro. Darauf zahlen Sie 19 Prozent Einkommensteuer – also 57.000 Euro.
Rechnen wir das Beispiel durch: Schenkungsteuer 35.000 Euro plus Plusvalía 8.000 Euro plus Ihre Gewinnsteuer 57.000 Euro ergibt insgesamt 100.000 Euro. Bei einer Erbschaft würde fast nichts anfallen. Die normale Schenkung ist also deutlich teurer.
Wann macht eine normale Schenkung trotzdem Sinn?
Trotz der höheren Kosten gibt es Situationen, wo eine Schenkung sinnvoll ist. Zum Beispiel, wenn Sie das Haus nicht an Ihre Kinder, sondern an andere Personen weitergeben möchten. Bei der Erbschaft würden Geschwister oder Freunde hohe Steuern zahlen. Bei der Schenkung können Sie Steuerfreibeträge in Deutschland nutzen.
Oder wenn Sie die Übertragung über viele Jahre strecken möchten. Sie können die Immobilie nicht komplett verschenken, sondern nur Anteile. Zum Beispiel jährlich 10 Prozent an jedes Kind. Nach zehn Jahren gehört den Kindern die Finca, ohne dass große Steuern auf einmal fällig werden.
Auch bei der Nachlassplanung kann eine Schenkung helfen. Wenn Sie mehrere Kinder haben und die Immobilie nur einem gehören soll, vermeiden Sie mit der Schenkung spätere Erbstreitigkeiten. Sie regeln zu Lebzeiten klar, wer was bekommt.
Der Nachfolgepakt: Die clevere Zwischenlösung
Was ist ein Pacto Sucesorio?
Hier wird es besonders interessant. Der Nachfolgepakt (auf Spanisch Pacto Sucesorio de Definición) ist eine Besonderheit des balearischen Rechts. Es ist eine Art Hybrid zwischen Schenkung und Erbschaft – und steuerlich sehr attraktiv.
Stellen Sie sich vor, Sie könnten die Vorteile beider Wege kombinieren: Sie übertragen die Immobilie zu Lebzeiten wie bei einer Schenkung, zahlen aber nur die niedrigen Steuern einer Erbschaft. Genau das ermöglicht der Nachfolgepakt.
So funktioniert es: Ihre Kinder verzichten auf ihren zukünftigen Pflichtteil am Erbe. Im Gegenzug bekommen sie jetzt, zu Ihren Lebzeiten, die Immobilie. Das Besondere: Diese Übertragung gilt steuerlich als vorgezogene Erbschaft, nicht als Schenkung. Das spart enorm viel Geld.
Der größte Vorteil: Sie als Schenker zahlen keine Gewinnsteuer auf den Wertzuwachs. Bei einer normalen Schenkung würden Sie auf die Wertsteigerung 19 Prozent Steuern zahlen. Beim Nachfolgepakt entfällt diese Steuer komplett. Auch Ihre Kinder profitieren von der 100-prozentigen Erbschaftsteuervergünstigung, die seit 2023 auf Mallorca gilt.
Voraussetzungen für den Nachfolgepakt
Nicht jeder kann dieses Instrument nutzen. Es gibt klare Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen. Erste Bedingung: Die Immobilie muss auf Mallorca, Ibiza oder Formentera liegen. Nur auf diesen Inseln existiert das balearische Sonderrecht. Menorca folgt anderen Regeln.
Zweite Bedingung: Sie müssen das balearische Zivilrecht anwenden können. Früher war das nur für Menschen mit mallorquinischer Gebietszugehörigkeit möglich – also faktisch nur für Einheimische. Seit mehreren Gerichtsurteilen können aber auch EU-Bürger mit Wohnsitz auf Mallorca dieses Recht nutzen.
Als Deutscher ohne Wohnsitz auf Mallorca gibt es einen Trick: Sie können auf das deutsche Pflichtteilsverzichtsrecht nach § 2346 BGB zurückgreifen. Dieses deutsche Rechtsinstitut ist dem mallorquinischen Pacto Sucesorio sehr ähnlich. Spanische Behörden erkennen diese Parallele zunehmend an. Aber hier liegt eine Grauzone – nicht alle Notare und Grundbuchämter folgen dieser Auslegung.
Dritte Bedingung: Der Immobilienwert darf den Referenzwert um maximal 20 Prozent überschreiten. Den Referenzwert legt das Katasteramt fest. Er liegt meist etwas unter dem Marktwert. Wenn kein Referenzwert existiert, gilt der Marktwert. Diese Begrenzung soll verhindern, dass extrem hochwertige Immobilien ohne angemessene Besteuerung übertragen werden.
Vierte Bedingung: Es muss sich um Pflichtteilsberechtigte handeln. Typischerweise sind das Ihre Kinder. Auch Ehepartner können beteiligt sein. Aber Sie können nicht an beliebige Personen mit dieser Methode übertragen.
Die Steuern beim Nachfolgepakt
Hier liegt der große Vorteil: Seit der Reform im Juli 2023 fallen beim Nachfolgepakt zwischen Eltern und Kindern praktisch keine Steuern mehr an. Die 100-prozentige Steuervergünstigung greift genauso wie bei der normalen Erbschaft. Das bedeutet null Euro Übertragungssteuer.
Sie als Übertragender zahlen keine Gewinnsteuer. Diese würde normalerweise bei einer Schenkung anfallen und kann sehr hoch sein. Beim Nachfolgepakt verzichtet der spanische Staat auf diese Steuer. Das ist der entscheidende Unterschied zur normalen Schenkung.
Auch die Plusvalía fällt an – aber oft niedriger als bei einem späteren Verkauf. Denn Ihre Kinder können nach fünf Jahren die Immobilie verkaufen und dabei den aktuellen Übertragungswert als Anschaffungskosten ansetzen. Das senkt ihre spätere Gewinnsteuer erheblich.
Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied deutlich: Bei der Übertragung einer 700.000-Euro-Finca, die Sie vor 20 Jahren für 250.000 Euro gekauft haben, würden bei einer normalen Schenkung anfallen:
- Schenkungsteuer: ca. 49.000 Euro (7%)
- Ihre Gewinnsteuer: ca. 85.000 Euro (19% auf 450.000 Euro Gewinn)
- Plusvalía: ca. 10.000 Euro
- Summe: 144.000 Euro
Beim Nachfolgepakt fallen an:
- Übertragungssteuer: 0 Euro (100% Vergünstigung)
- Ihre Gewinnsteuer: 0 Euro (entfällt bei Nachfolgepakt)
- Plusvalía: ca. 10.000 Euro
- Summe: 10.000 Euro
Die Ersparnis beträgt 134.000 Euro. Das ist kein Tippfehler – es sind tatsächlich über 130.000 Euro Unterschied.
Die praktische Umsetzung
Der Nachfolgepakt muss notariell beurkundet werden. Sie vereinbaren einen Termin bei einem spanischen Notar auf Mallorca. Alle Beteiligten müssen anwesend sein – Sie als Übertragender und Ihre Kinder als Empfänger. Ein Dolmetscher ist dringend empfohlen, damit Sie genau verstehen, was Sie unterschreiben.
Der Notar erstellt die Urkunde nach balearischem Recht. In diesem Dokument wird festgehalten: Sie übertragen die Immobilie als Voraberbschaft, und Ihre Kinder verzichten auf ihren zukünftigen Pflichtteil. Beide Elemente sind entscheidend. Fehlt der Pflichtteilsverzicht, gilt die Übertragung als normale Schenkung mit allen steuerlichen Nachteilen.
Nach der Beurkundung reichen Sie die Steuererklärung ein. Hier wählen Sie die Erbschaftsteuer, nicht die Schenkungsteuer. Die 100-prozentige Vergünstigung führt zu null Euro Steuerlast. Das Finanzamt prüft die Unterlagen und bestätigt die steuerliche Behandlung.
Dann erfolgt die Grundbuchumschreibung. Das Grundbuchamt auf Mallorca trägt Ihre Kinder als neue Eigentümer ein. Dieser Schritt kann 2-4 Wochen dauern. Manche Grundbuchämter zögern noch bei ausländischen Antragstellern, aber die Rechtslage ist mittlerweile klar.
Wichtig: Nach der Übertragung im Rahmen eines Nachfolgepakts gilt eine Sperrfrist von fünf Jahren. Wenn Ihre Kinder die Immobilie innerhalb dieser fünf Jahre verkaufen, müssen sie die Gewinnsteuer nachzahlen, die Sie bei einer normalen Schenkung bezahlt hätten. Diese Regelung soll verhindern, dass der Nachfolgepakt nur als Steuertrick für einen baldigen Verkauf genutzt wird.
Die deutschen Steuern nicht vergessen
Doppelte Steuerpflicht ohne Doppelbesteuerung
Viele vergessen: Als Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland müssen Sie auch in Deutschland Steuern auf die Mallorca-Erbschaft zahlen. Deutschland und Spanien haben kein Doppelbesteuerungsabkommen für Erbschaft- und Schenkungsteuer. Das bedeutet: Beide Länder dürfen theoretisch Steuern erheben.
Praktisch funktioniert das so: Die spanische Immobilie unterliegt in Spanien der Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Diese zahlen Sie zuerst. Dann müssen Sie die Erbschaft auch in Deutschland erklären. Deutschland berechnet auf Ihr weltweites Erbe die deutsche Erbschaftsteuer. Von dieser deutschen Steuer können Sie die bereits in Spanien gezahlte Steuer abziehen.
Ein Beispiel: Sie erben eine Finca im Wert von 600.000 Euro. In Spanien zahlen Sie null Euro (wegen der Steuervergünstigung). In Deutschland haben Sie als Kind einen Freibetrag von 400.000 Euro. Auf die verbleibenden 200.000 Euro zahlen Sie 11 Prozent deutsche Erbschaftsteuer – also 22.000 Euro. Diese 22.000 Euro können Sie nicht vermeiden, da Sie in Spanien nichts gezahlt haben.
Hätten Sie in Spanien 30.000 Euro gezahlt, würde Deutschland diese 30.000 Euro anrechnen. Ihre deutsche Steuer von 22.000 Euro wäre dann komplett abgegolten. Sie hätten sogar 8.000 Euro mehr in Spanien gezahlt, als Deutschland verlangt hätte.
Die Freibeträge in Deutschland nutzen
Hier liegt eine Chance: In Deutschland gelten großzügige Freibeträge, die Sie alle zehn Jahre neu nutzen können. Ein Kind hat 400.000 Euro Freibetrag pro Elternteil. Wenn beide Eltern je zur Hälfte eine Finca besitzen, kann ein Kind also 800.000 Euro steuerfrei erben.
Bei höherwertigen Immobilien können Sie die Übertragung über Jahre strecken. Sie verschenken heute 200.000 Euro Anteil, in fünf Jahren weitere 200.000 Euro, und nach weiteren fünf Jahren den Rest. Jede Schenkung nutzt den Freibetrag neu. So können Sie auch Millionenimmobilien steuerfrei an die nächste Generation weitergeben.
Bei Schenkungen können Sie außerdem Bedingungen stellen, die den Wert mindern. Wenn Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten, senkt das den Schenkungswert. Je jünger Sie sind, desto höher wird dieses Wohnrecht bewertet. Ein 60-Jähriger kann den Wert um 30-40 Prozent senken. Das spart deutsche Steuern.
Die fünf häufigsten Fehler bei der Übertragung
Fehler 1: Zu spät anfangen
Der größte Fehler ist, gar nicht zu planen. Viele denken: „Ich bin erst 65, das hat noch Zeit.“ Dann kommt ein Schlaganfall, und plötzlich ist es zu spät für clevere Gestaltungen. Bei Krankheit oder Geschäftsunfähigkeit können Sie keinen Nachfolgepakt mehr abschließen.
Beginnen Sie mit der Planung ab 60 Jahren. Das gibt Ihnen Zeit, verschiedene Optionen zu prüfen und steuerliche Vorteile über Jahre zu nutzen. Sie können Schenkungen strecken, Freibeträge optimal ausnutzen und auf Gesetzesänderungen reagieren.
Fehler 2: Die Plusvalía unterschätzen
Die gemeindliche Wertzuwachssteuer wird oft vergessen. Sie denken: „Die Erbschaftsteuer ist null, also ist alles kostenlos.“ Dann kommt die Plusvalía-Rechnung über 12.000 Euro. Diese Steuer fällt immer an – bei Erbschaft, Schenkung und Nachfolgepakt.
Lassen Sie die Plusvalía vorab berechnen. Die Gemeinde gibt Ihnen auf Anfrage eine Schätzung. So vermeiden Sie böse Überraschungen. In manchen Fällen können Sie die Plusvalía sogar vermeiden, wenn Sie nachweisen, dass kein Wertzuwachs stattfand.
Fehler 3: Normale Schenkung statt Nachfolgepakt
Dieser Fehler kostet am meisten Geld. Viele kennen den Nachfolgepakt nicht und machen eine normale Schenkung. Das führt zur doppelten Steuerlast – Schenkungsteuer für die Kinder plus Gewinnsteuer für die Eltern. Wie im Rechenbeispiel gezeigt, können das über 100.000 Euro Unterschied sein.
Prüfen Sie immer zuerst, ob ein Nachfolgepakt möglich ist. Die Voraussetzungen sind gar nicht so kompliziert. Und selbst wenn Sie nicht alle erfüllen, gibt es oft Wege, die Struktur so anzupassen, dass es funktioniert.
Fehler 4: Deutsche Steuern ignorieren
Manche denken: „In Spanien ist es steuerfrei, also fertig.“ Dann meldet sich das deutsche Finanzamt und fordert deutsche Erbschaftsteuer. Diese kann bei großen Immobilien sechsstellig sein. Die Überraschung ist groß, die Liquidität fehlt.
Denken Sie beide Steuerländer von Anfang an mit. Ein guter Steuerberater, der sowohl deutsches als auch spanisches Recht kennt, ist Gold wert. Die Beratungskosten von 3.000-5.000 Euro sparen oft das Zehnfache an Steuern.
Fehler 5: Ohne professionelle Hilfe handeln
Der letzte und gefährlichste Fehler: Alles selbst regeln wollen. „Im Internet steht doch alles, das kann ich alleine.“ Dann stellen Sie fest, dass Ihre selbst gebastelte Lösung nicht funktioniert. Der Notar akzeptiert die Konstruktion nicht, das Grundbuchamt verweigert die Eintragung, oder das Finanzamt sieht es als normale Schenkung.
Grenzüberschreitende Übertragungen sind komplex. Sie brauchen einen auf Spanien spezialisierten deutschen Anwalt oder Steuerberater. Dazu einen spanischen Anwalt (Abogado) vor Ort. Diese Experten kennen die Fallstricke und Möglichkeiten. Ihre Kosten liegen bei 5.000-10.000 Euro – aber das ist wenig im Vergleich zu den Steuerersparnissen.
Ihre Checkliste für die richtige Entscheidung
Prüfen Sie systematisch, welcher Weg zu Ihrer Situation passt:
Die Immobilie:
☐ Liegt sie auf Mallorca, Ibiza oder Formentera?
☐ Wie hoch ist der aktuelle Marktwert?
☐ Was war der ursprüngliche Kaufpreis?
☐ Wie lange besitzen Sie die Immobilie schon?
☐ Gibt es einen aktuellen Kataster-Referenzwert?
Ihre persönliche Situation:
☐ Wie alt sind Sie?
☐ Möchten Sie die Immobilie noch selbst nutzen?
☐ Wer soll die Immobilie bekommen?
☐ Sind die Empfänger Ihre Kinder oder andere Personen?
☐ Leben Sie in Deutschland oder auf Mallorca?
Die steuerliche Situation:
☐ Haben Sie in Deutschland noch Schenkungsfreibeträge?
☐ Wie hoch wäre die deutsche Erbschaftsteuer?
☐ Können Sie eine Übertragung über Jahre strecken?
☐ Wollen die Empfänger die Immobilie verkaufen oder behalten?
Die rechtlichen Voraussetzungen:
☐ Haben Sie ein gültiges Testament?
☐ Ist die Immobilie schuldenfrei oder belastet?
☐ Gibt es mehrere Erben, die sich einig sind?
☐ Sind Sie geschäftsfähig und gesund?
Wenn Sie bei den ersten acht Punkten mindestens sechs mit Ja beantworten können und die Empfänger Ihre Kinder sind, kommt der Nachfolgepakt infrage. Das ist meist die steuerlich beste Lösung.
Wenn die Empfänger keine Kinder sind oder Sie unter 60 Jahre alt sind, sollten Sie die gestreckte Schenkung prüfen. Dabei nutzen Sie die deutschen Freibeträge über zehn Jahre optimal aus.
Wenn Sie über 75 Jahre alt sind und keine Eile besteht, kann die normale Erbschaft der einfachste Weg sein. Die Steuerfreiheit auf Mallorca macht diese Option seit 2023 sehr attraktiv.
Konkrete Handlungsschritte für Ihre Situation
Schritt 1: Informationen sammeln
Besorgen Sie folgende Unterlagen:
- Die Original-Kaufurkunde (Escritura) der Immobilie
- Einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota Simple)
- Die letzte Grundsteuerrechnung (IBI)
- Ihre Testament-Kopie (falls vorhanden)
- Ausweise aller beteiligten Personen
Diese Dokumente brauchen Sie für jede Beratung und später für die Umsetzung. Ohne diese Papiere kann kein Experte eine fundierte Empfehlung geben.
Schritt 2: Werte ermitteln
Lassen Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie schätzen. Beauftragen Sie einen Gutachter auf Mallorca. Die Kosten liegen bei 500-1.000 Euro. Dieser Wert ist die Grundlage für alle Steuerberechnungen.
Holen Sie beim Katasteramt den Referenzwert ab. Das ist kostenlos und dauert wenige Tage. Dieser Wert ist für den Nachfolgepakt wichtig.
Lassen Sie die Plusvalía von der Gemeinde vorab berechnen. Auch das ist meist kostenlos. Sie wissen dann genau, welche Steuer auf jeden Fall anfällt.
Schritt 3: Fachberatung einholen
Suchen Sie einen Steuerberater, der beide Rechtsordnungen kennt. Wichtig: Er muss sowohl deutsches als auch spanisches Steuerrecht beherrschen. Ein reiner deutscher Steuerberater kann die spanischen Besonderheiten nicht beurteilen. Ein rein spanischer Berater kennt die deutschen Freibeträge nicht.
Planen Sie für die Erstberatung 2-3 Stunden ein. Bereiten Sie Ihre Fragen vor. Gute Fragen sind:
- Welcher Übertragungsweg kostet insgesamt am wenigsten Steuern?
- Wie wirkt sich die Übertragung auf meine deutsche Steuererklärung aus?
- Welche Risiken gibt es bei einem Nachfolgepakt?
- Wie lange dauert der gesamte Prozess?
- Was kostet die komplette Abwicklung?
Schritt 4: Zeitplan erstellen
Überstürzen Sie nichts. Eine optimale Übertragung braucht Zeit. Rechnen Sie mit folgenden Zeiträumen:
Für einen Nachfolgepakt:
- Vorbereitung und Dokumentenbeschaffung: 4-8 Wochen
- Notartermin und Beurkundung: 1-2 Wochen
- Steuererklärung und Bearbeitung: 4-8 Wochen
- Grundbucheintragung: 2-4 Wochen
- Gesamtdauer: 3-5 Monate
Für eine gestreckte Schenkung:
- Planung der Tranchen: sofort
- Erste Übertragung: 3-4 Monate
- Zwischen den Tranchen: 1-2 Jahre Pause
- Gesamtdauer: 5-10 Jahre
Für Erbschaftsplanung:
- Testament erstellen/anpassen: 4-8 Wochen
- Regelmäßige Überprüfung: jährlich
Schritt 5: Umsetzung begleiten lassen
Wenn Sie sich für einen Weg entschieden haben, überlassen Sie die Umsetzung den Experten. Ein Fehler in der Beurkundung oder Steuererklärung kann Jahre später zur Nachversteuerung führen.
Ihr Anwalt koordiniert alle Beteiligten: den Notar, das Finanzamt, das Grundbuchamt. Sie selbst müssen nur zu Terminen erscheinen und Dokumente unterschreiben. Das ist Ihr Geld wert.
Zusammenfassung: Die wichtigsten Erkenntnisse
Die Übertragung von Mallorca-Immobilien ist seit 2023 für Familien deutlich einfacher und günstiger geworden. Die fünf wichtigsten Punkte sollten Sie im Kopf behalten:
Erstens: Seit Juli 2023 gilt Steuerfreiheit. Die Übertragung von Eltern an Kinder oder zwischen Ehepartnern ist auf Mallorca praktisch steuerfrei. Die 100-prozentige Erbschaftsteuervergünstigung macht diese Option sehr attraktiv. Das gilt auch für Deutsche ohne Wohnsitz auf Mallorca.
Zweitens: Der Nachfolgepakt ist die Königslösung. Wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, kombiniert der Pacto Sucesorio die Vorteile von Schenkung und Erbschaft. Sie übertragen zu Lebzeiten, zahlen aber fast keine Steuern. Die Ersparnis kann sechsstellig sein.
Drittens: Die Plusvalía läuft immer mit. Neben der Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällt die gemeindliche Wertzuwachssteuer an. Diese Steuer wird oft vergessen, kostet aber 5.000 bis 15.000 Euro. Rechnen Sie von Anfang an damit.
Viertens: Deutsche Steuern bleiben relevant. Als deutscher Steuerinländer müssen Sie die Übertragung auch in Deutschland versteuern. Die spanische Steuer wird angerechnet, aber die deutschen Freibeträge müssen Sie strategisch nutzen. Eine gestreckte Übertragung über zehn Jahre kann sehr vorteilhaft sein.
Fünftens: Professionelle Beratung ist unverzichtbar. Grenzüberschreitende Immobilienübertragungen sind komplex. Die Beratungskosten von 5.000-10.000 Euro sparen oft das Zehnfache an Steuern. Ohne Expertise riskieren Sie teure Fehler, die Jahre später nicht mehr korrigierbar sind.
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Die Übertragung Ihrer Mallorca-Immobilie ist eine der wichtigsten Finanzentscheidungen Ihres Lebens. Sie bestimmt, wie viel von Ihrem Vermögen bei Ihren Kindern ankommt und wie viel der Staat kassiert. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Plan kann 150.000 Euro betragen.
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Wir haben erlebt, wie Familien durch richtige Planung über 100.000 Euro Steuern gespart haben. Und wir haben gesehen, wie mangelnde Planung zu vermeidbaren Steuerlasten geführt hat. Der Unterschied liegt fast immer im richtigen Zeitpunkt und der richtigen Strategie.
Lassen Sie uns Ihre Situation analysieren. Oft reicht schon eine erste Einschätzung, um zu wissen, ob ein Nachfolgepakt für Sie infrage kommt oder ob die normale Erbschaft der bessere Weg ist. Diese Erstberatung gibt Ihnen Klarheit und eine belastbare Entscheidungsgrundlage.
Die Übertragung Ihrer Mallorca-Immobilie muss nicht kompliziert sein. Mit der richtigen Strategie und professioneller Unterstützung wird aus einem scheinbar undurchdringlichen Steuerdschungel ein klarer, umsetzbarer Plan. Ihre Familie wird es Ihnen danken – nicht nur emotional, sondern auch finanziell.