Immobilienkauf über Gesellschaft: SL gründen
Der Tag, der alles veränderte
Herr Wagner sitzt erschöpft am Schreibtisch. Wieder hat er stundenlang Steuerbescheide durchgerechnet. Seine Villa auf Mallorca soll an die Kinder gehen, aber die Erbschaftsteuer würde 250.000 Euro verschlingen. Dann erzählt ihm ein Freund von seiner spanischen SL. „Ich habe meine Immobilie über eine Gesellschaft gekauft. Die Kinder bekommen später die Firmenanteile – steuerfrei.“ Herr Wagner horcht auf. Das könnte die Lösung sein.
Bei immobilienmallorca.com begleiten wir regelmäßig Käufer, die diesen Weg wählen. Der Immobilienkauf über eine spanische SL gehört zu den fortgeschrittenen Kaufstrategien, die bei richtiger Anwendung enorme Vorteile bringen. Aber es ist kein Selbstläufer – Sie müssen verstehen, was Sie tun und warum.
Dieser Leitfaden erklärt Ihnen alles über den Kauf via SL-Gesellschaft. Sie erfahren, was eine SL ist, wie die Gründung funktioniert und welche Vor- und Nachteile entstehen. Nach der Lektüre können Sie entscheiden, ob dieser Weg für Sie passt.
Was ist eine spanische SL?
Die spanische GmbH verstehen
Eine SL (Sociedad Limitada) ist das spanische Gegenstück zur deutschen GmbH. Es ist eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung. Das bedeutet: Die Gesellschaft ist eine eigene juristische Person, getrennt von Ihnen. Sie haften nur mit dem eingezahlten Kapital, nicht mit Ihrem Privatvermögen.
Stellen Sie sich die SL wie eine Box vor. Sie legen Geld in die Box (Stammkapital). Die Box kauft dann die Immobilie. Sie besitzen die Box, und die Box besitzt das Haus. Diese Trennung zwischen Ihnen und dem Haus schafft rechtliche und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten, die beim Direktkauf nicht existieren.
Das Wichtigste zur SL kompakt:
- Mindestkapital: 3.000 Euro
- Gründungsdauer: 2-4 Wochen
- Gründungskosten: 1.500-3.000 Euro
- Laufende Kosten: 2.000-4.000 Euro jährlich
- Haftung: Nur mit Gesellschaftsvermögen
Warum gerade für Immobilien interessant?
Die SL wurde nicht für Immobilienkäufe erfunden, eignet sich aber perfekt dafür. Immobilien sind langfristige Investments mit hohen Werten. Genau hier spielen die Vorteile der Gesellschaftsstruktur ihre Stärken aus. Die steuerlichen Optimierungsmöglichkeiten rechtfertigen den Mehraufwand.
Spanien kennt das Konzept der „patrimonialen Gesellschaft“ – eine Gesellschaft, die hauptsächlich Vermögen verwaltet. Das Finanzamt akzeptiert diese Struktur, solange echte wirtschaftliche Substanz vorhanden ist. Diese Akzeptanz macht die SL zu einem etablierten Instrument im Immobilienbereich.
Der Gründungsprozess Schritt für Schritt
Schritt 1: Die Vorbereitung
Bevor Sie zur Tat schreiten, brauchen Sie einen klaren Plan. Wer wird Gesellschafter? Nur Sie allein oder mit Partner/Familie? Wie viel Kapital zahlen Sie ein? Das Minimum sind 3.000 Euro, aber mehr Kapital kann Vorteile bringen. Diese Grundsatzentscheidungen bestimmen die weitere Struktur.
Sie brauchen auch eine spanische Steuernummer (NIE) für jeden Gesellschafter. Ohne NIE keine Gründung. Falls Sie noch keine haben, müssen Sie diese zuerst beantragen. Das dauert 4-8 Wochen. Parallel können Sie schon den Firmennamen prüfen lassen. Er darf nicht vergeben sein.
Die Wahl des Firmennamens ist wichtiger als gedacht. „Villa Sunshine SL“ verrät sofort den Zweck. „Wagner Investments SL“ ist neutraler. Der Name erscheint in allen Dokumenten und im Grundbuch. Überlegen Sie gut, was Sie nach außen kommunizieren möchten.
Schritt 2: Der Notartermin
Die eigentliche Gründung erfolgt beim spanischen Notar. Alle Gesellschafter müssen erscheinen oder sich vertreten lassen. Der Notar verliest die Satzung (Estatutos) auf Spanisch. Ein Dolmetscher ist empfehlenswert, damit Sie verstehen, was Sie unterschreiben.
Die Satzung regelt die Spielregeln Ihrer SL. Wer darf was entscheiden? Wie werden Gewinne verteilt? Was passiert, wenn ein Gesellschafter ausscheiden will? Diese Regeln sollten durchdacht sein. Standard-Satzungen funktionieren, maßgeschneiderte sind besser. Ihr Anwalt hilft bei der optimalen Gestaltung.
Das Stammkapital muss vor oder beim Notar eingezahlt werden. Meist überweisen Sie es auf ein Sperrkonto. Nach der Gründung wird es freigegeben. Die 3.000 Euro Mindestkapital reichen rechtlich, aber Banken mögen höhere Summen. Mit 10.000 oder 20.000 Euro Kapital wirkt Ihre SL seriöser.
Schritt 3: Die Registrierung
Nach dem Notartermin geht es ans Handelsregister (Registro Mercantil). Die Eintragung dauert 1-2 Wochen. Erst dann existiert Ihre SL rechtlich. In der Zwischenzeit ist sie eine „Gesellschaft in Gründung“ mit eingeschränkter Handlungsfähigkeit.
Parallel braucht die SL eine Steuernummer (CIF). Diese beantragt der Gestor beim Finanzamt. Ohne CIF kann die Gesellschaft keine Geschäfte machen. Die Beantragung dauert wenige Tage. Mit der CIF können Sie dann ein Geschäftskonto eröffnen.
Das Geschäftskonto ist essentiell. Alle Zahlungen müssen darüber laufen. Vermischen Sie niemals private und geschäftliche Gelder. Das Finanzamt prüft genau. Ein sauberes Konto beweist, dass die SL echt ist und nicht nur auf dem Papier existiert.
Der Immobilienkauf durch die SL
So kauft die Gesellschaft
Sobald Ihre SL steht, kann sie kaufen. Der Ablauf ähnelt dem privaten Kauf. Die SL schließt den Kaufvertrag, zahlt den Preis, wird ins Grundbuch eingetragen. Der Unterschied: Nicht Sie unterschreiben, sondern Sie als Geschäftsführer (Administrador) für die SL.
Die Kaufabwicklung erfordert einen Gesellschafterbeschluss. Selbst wenn Sie alleiniger Gesellschafter sind, müssen Sie formal beschließen, dass die SL kauft. Dieser Beschluss wird protokolliert und aufbewahrt. Bei mehreren Gesellschaftern gelten die Regeln der Satzung – meist entscheidet die Mehrheit.
Beim Notartermin für den Immobilienkauf müssen Sie nachweisen, dass Sie für die SL handeln dürfen. Der Handelsregisterauszug zeigt, wer Geschäftsführer ist. Zusätzlich brauchen Sie den Gesellschafterbeschluss. Diese Papiere prüft der Notar genau. Ohne korrekte Vollmachten kein Kauf.
Die Finanzierung organisieren
Banken sind bei SL-Finanzierungen zurückhaltender als bei Privatpersonen. Die Gesellschaft hat keine lange Kredithistorie. Die Haftung ist beschränkt. Das macht Kredite schwieriger und teurer. Rechnen Sie mit 0,5-1% höheren Zinsen als privat.
Viele lösen das Problem durch Gesellschafterdarlehen. Sie leihen Ihrer eigenen SL das Geld. Das ist legal und üblich. Der Zinssatz muss marktüblich sein – zu niedrige oder zu hohe Zinsen erregen Verdacht beim Finanzamt. Dokumentieren Sie alles sauber mit Darlehensvertrag und Tilgungsplan.
Eine Alternative ist die Bürgschaft. Sie bürgen persönlich für den Kredit der SL. Dann gibt die Bank bessere Konditionen. Aber Vorsicht: Damit hebeln Sie die Haftungsbeschränkung aus. Bei Problemen haften Sie doch privat. Diese Option sollten Sie genau durchdenken.
Die steuerlichen Aspekte
Laufende Besteuerung der SL
Eine SL zahlt Körperschaftsteuer auf ihre Gewinne. Der Satz beträgt 25% – niedriger als die Einkommensteuer für Privatpersonen. Bei Mieteinnahmen macht das einen großen Unterschied. Privat zahlen Sie bis zu 47%, die SL nur 25%. Bei 40.000 Euro Jahresmiete sparen Sie 8.800 Euro Steuern.
Die SL kann Kosten absetzen, die Privatpersonen verwehrt sind. Geschäftsführergehalt (an Sie selbst), Verwaltungskosten, Reisen zur Immobilie – all das mindert den Gewinn. Eine gut geführte SL zeigt oft wenig Gewinn und zahlt entsprechend wenig Steuern.
Aber Achtung: Wenn Sie Geld aus der SL nehmen wollen, wird es nochmal besteuert. Gewinnausschüttungen unterliegen der Kapitalertragsteuer. In Spanien sind das 19-26%. Wenn Sie in Deutschland wohnen, will auch der deutsche Fiskus seinen Teil. Die Doppelbesteuerung relativiert manche Vorteile.
Der große Vorteil bei Übertragung
Hier zeigt die SL ihre wahre Stärke. Wenn Sie die Immobilie später übertragen wollen, verkaufen Sie nicht das Haus, sondern die Gesellschaftsanteile. Das ist ein gewaltiger Unterschied. Keine Grunderwerbsteuer, keine Notarkosten, keine Grundbucheintragung. Sie sparen 10-15% der Übertragungskosten.
Ein Beispiel verdeutlicht das: Ihre Villa ist 800.000 Euro wert. Beim Verkauf der Immobilie fallen 80.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Beim Verkauf der SL-Anteile zahlen Sie nur Kapitalertragsteuer auf Ihren Gewinn. Haben Sie die Anteile zum Nennwert übertragen, ist der Gewinn minimal. Die Steuerersparnis ist enorm.
Diese Strategie funktioniert besonders gut bei der Nachfolgeplanung. Sie übertragen die SL-Anteile schrittweise an Ihre Kinder. Jährlich kleine Beträge bleiben schenkungsteuerfrei. Nach Jahren gehört den Kindern die SL – und damit die Immobilie. Ohne die hohe spanische Erbschaftsteuer zu zahlen.
Vor- und Nachteile ehrlich bewertet
Die klaren Vorteile
Der Hauptvorteil liegt in der Flexibilität. Mit einer SL können Sie Eigentümerstrukturen schaffen, die privat unmöglich sind. Verschiedene Anteilsklassen, Stimmrechte getrennt vom Eigentum, schrittweise Übertragungen – alles machbar. Diese Gestaltungsmöglichkeiten sind bei wertvollen Immobilien Gold wert.
Der Vermögensschutz ist ein weiterer Pluspunkt. Die Immobilie gehört der SL, nicht Ihnen. Bei privaten Problemen (Scheidung, Schulden) ist die Immobilie geschützt. Natürlich nur, wenn alles korrekt strukturiert ist. Aber diese Trennung kann in Krisensituationen entscheidend sein.
Steuerlich profitieren Sie mehrfach:
- Niedrigere Körperschaftsteuer bei Vermietung
- Mehr absetzbare Kosten
- Keine Grunderwerbsteuer bei Anteilsübertragung
- Optimale Nachfolgeplanung möglich
- Internationale Steuergestaltung machbar
Die unbestreitbaren Nachteile
Der Hauptnachteil sind die Kosten. Gründung, laufende Buchhaltung, Steuererklärungen – das summiert sich. Rechnen Sie mit 3.000-5.000 Euro jährlich. Bei einer 200.000-Euro-Wohnung lohnt sich das kaum. Die SL macht erst ab 500.000 Euro Immobilienwert wirklich Sinn.
Die Komplexität schreckt viele ab. Eine SL bedeutet spanische Buchhaltung, Steuererklärungen, Gesellschafterbeschlüsse. Das ist aufwändiger als privater Besitz. Sie brauchen einen spanischen Steuerberater. Fehler können teuer werden. Diese Verantwortung müssen Sie tragen wollen.
Die eingeschränkte Privatnutzung nervt manche. Die SL-Immobilie ist Firmeneigentum. Wenn Sie dort wohnen, ist das ein geldwerter Vorteil. Theoretisch müssten Sie Miete zahlen. In der Praxis wird moderate Eigennutzung toleriert. Aber die Grenze ist fließend und das Finanzamt wachsam.
Ein reales Beispiel durchgerechnet
Familie Becker strukturiert optimal
Familie Becker aus Hamburg möchte eine Finca bei Santanyí für 900.000 Euro kaufen. Die zwei erwachsenen Kinder sollen sie später erben. Gleichzeitig soll Ferienvermietung Einnahmen generieren.
Die SL-Lösung: Familie Becker gründet die „Finca Santanyí SL“ mit 20.000 Euro Kapital. Die Eltern halten 90%, jedes Kind 5%. Gründungskosten: 2.800 Euro.
Der Kauf: Die SL kauft die Finca. Grunderwerbsteuer (als Gesellschaft leicht reduziert): 88.000 Euro. Notar und weitere Kosten: 15.000 Euro. Gesamtinvestition: 1.003.000 Euro.
Die Übertragung: Jährlich übertragen die Eltern 3% an jedes Kind. Nach 15 Jahren besitzen die Kinder je 50%. Die Übertragungen bleiben unter den Freibeträgen.
Die Vermietung: 20 Wochen Vermietung à 2.500 Euro = 50.000 Euro Jahreseinnahmen. Nach Kosten: 35.000 Euro Gewinn. Körperschaftsteuer 25%: 8.750 Euro. Nettogewinn: 26.250 Euro.
Das Ergebnis: Ohne SL hätten die Kinder später 180.000 Euro Erbschaftsteuer gezahlt. Die Mieteinnahmen wären höher besteuert. Die jährlichen SL-Kosten von 3.500 Euro sind dagegen Peanuts.
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Die fünf teuersten Irrtümer
Fehler 1: Briefkastenfirma gründen Manche denken, eine SL ohne echte Substanz reicht. Falsch! Das Finanzamt prüft genau. Ohne echte wirtschaftliche Aktivität droht die Aberkennung. Die Folgen sind katastrophal.
Fehler 2: Buchhaltung vernachlässigen „Ist ja nur eine Immobilie, was soll ich da buchen?“ Diese Einstellung rächt sich. Spanien verlangt ordentliche Buchhaltung. Versäumnisse kosten Strafen. Im Extremfall die Zwangsliquidation.
Fehler 3: Privatnutzung übertreiben 365 Tage selbst nutzen und behaupten, es sei Firmeneigentum? Das glaubt kein Finanzamt. Moderate Eigennutzung ist okay. Aber es muss glaubwürdig bleiben.
Fehler 4: Ohne Beratung handeln SL-Gründung ist keine Heimwerker-Aufgabe. Professionelle Beratung kostet 5.000-10.000 Euro. Das ist gut investiert. Fehler kosten ein Vielfaches.
Fehler 5: Exit-Strategie vergessen Wie kommen Sie aus der SL wieder raus? Was kostet die Auflösung? Diese Fragen müssen Sie von Anfang an mitdenken.
Ihre Entscheidungshilfe
Checkliste: Passt die SL zu mir?
☐ Immobilienwert über 500.000 Euro?
☐ Nachfolgeplanung wichtig?
☐ Vermietung geplant?
☐ Bereitschaft für Verwaltungsaufwand?
☐ Budget für laufende Kosten vorhanden?
☐ Zugang zu professioneller Beratung?
Wenn Sie mindestens vier Punkte bejahen, könnte eine SL sinnvoll sein. Bei weniger als drei Punkten ist der Direktkauf meist besser.
Zusammenfassung: Die SL als Werkzeug verstehen
Der Immobilienkauf über eine spanische SL ist kein Allheilmittel, sondern ein spezielles Werkzeug. Die wichtigsten Erkenntnisse:
Erstens: Die SL-Struktur lohnt sich erst ab 500.000 Euro Immobilienwert. Darunter übersteigen die Kosten meist den Nutzen.
Zweitens: Die Steuervorteile sind real, aber komplex. Professionelle Planung ist unverzichtbar.
Drittens: Die größten Vorteile zeigen sich bei der Nachfolgeplanung. Hier kann die SL Hunderttausende sparen.
Viertens: Der Verwaltungsaufwand ist erheblich. Unterschätzen Sie das nicht.
Fünftens: Diese fortgeschrittene Kaufstrategie erfordert Expertenhilfe. Alleingang ist gefährlich.
Ihr nächster Schritt
Bei immobilienmallorca.com kennen wir alle Facetten des Immobilienkaufs über Gesellschaften. Unsere Partner-Steuerberater haben hunderte SLs für Immobilienkäufer gegründet. Wir wissen, wann es sich lohnt und wann nicht.
Lassen Sie uns Ihre Situation analysieren. Oft ist der direkte Kauf besser. Manchmal ist die SL brillant. Diese Einschätzung braucht Erfahrung und Marktkenntnis. Wir bringen beides mit.
Der Immobilienkauf über eine SL ist eine fortgeschrittene Kaufstrategie, die richtig angewendet große Vorteile bringt. Mit professioneller Unterstützung meistern Sie die Komplexität und profitieren von den Möglichkeiten. Ihre Mallorca-Immobilie wird nicht nur zum Traumhaus, sondern auch zum cleveren Investment.