Cédula de habitabilidad – Bewohnbarkeitsbescheinigung Mallorca
Der Kauf einer Immobilie auf Mallorca ist mit ähnlichen Dokumenten wie ein Immobilienkauf in Deutschland verbunden. Neben den bekannten Unterlagen gibt es im spanischen Recht zusätzlich die sogenannte Cédula de habitabilidad, übersetzt die Bewohnbarkeitsbescheinigung der Immobilie. In Deutschland ist dieses Dokument nicht bekannt, aber es hat seine Tücken. Daher sollten Sie sich über die Cédula de habitabilidad informieren, bevor Sie eine Immobilie auf Mallorca kaufen!
Was ist die Cédula de habitabilidad?
Die Cédula de habitabilidad ist eine Bescheinigung, die bestätigt, dass ein Gebäude diesen Mindestanforderungen entspricht:
- erforderliche Größe für eine Wohnimmobilie
- alle technischen Anschlüsse sind eingebaut und funktionsfähig
- die erforderlichen sanitären Einrichtungen sind vorhanden
Durch Vorlage der Bescheinigung weisen die Besitzer nach, dass das Gebäude von den Bewohnern als Wohnraum genutzt werden kann. Außerdem beweisen die Eigentümer, dass die Immobilie legal errichtet und baurechtlich abgenommen wurde. Das ist wichtig für die Versorgung des Gebäudes mit Strom, Gas, Wasser, Abwasser und Telefonanschluss. Ohne Vorlage der Bescheinigung dürfen die Energieversorger keinen Vertrag mit dem Immobilienbesitzer abschließen. Auch die Vermietung oder ein Verkauf des Gebäudes ist ohne Vorlage der Cédula de habitabilidad nicht möglich.
Die Laufzeit der Cédula de habitabilidad ist auf zehn Jahre beschränkt. Daher müssen sich die Eigenheimbesitzer regelmäßig um eine Verlängerung der Bescheinigung kümmern. Je nach Alter der Immobilie gibt es drei verschiedene Bewohnbarkeitsbescheinigungen.
Diese Bescheinigungen gibt es
Die spanischen Behörden unterscheiden zwischen drei verschiedenen Bewohnbarkeitsbescheinigungen. Die Art der Bescheinigung hängt vom Baujahr der Immobilie auf Mallorca ab:
- Cédula de primera ocupaciónfür Neubauten und Umbauten
- Cédula de renovaciónals Verlängerung der Erstbezugsbescheinigung
- Cédula de carenciafür ältere Immobilien mit Baujahr vor dem 1. März 1987
Cédula de primera ocupación
Die Cédula de primera ocupación muss in diesen Fällen beantragt werden:
• Neubau
• Erstbezug
• Renovierung und Umbau
• Anbau und Erweiterung
• mehr als 60 % Nutzungsänderung der bebauten Fläche
Nach Fertigstellung des Gebäudes hat die zuständige Gemeinde einen Monat Zeit zur endgültigen Bauabnahme. Erst nach Ausstellung der Cédula de primera ocupación kann der Bauherr die Anschlüsse für Strom, Wasser, Telefon und Gas beantragen. Wenn sich die Ausstellung verzögert, kann die Immobilie bis zur Vorlage der Cédula de primera ocupación nicht bezogen oder vermietet werden.
Cédula de renovación
Nach Ausstellung der Erstbezugsbescheinigung hat der Besitzer einer Immobilie auf Mallorca zehn Jahre lang Zeit, bevor er die Cédula de renovación als Verlängerungsbescheinigung beantragen muss. Wenn der Eigentümer die Beantragung vergisst, hat dies zunächst keine Konsequenzen. Erst bei einem Verkauf der Immobilie fällt die fehlende Bescheinigung auf und muss nachgereicht werden.
Cédula de carencia
Bei der Cédula de carencia handelt es sich um eine Bescheinigung, die für ältere Immobilien mit Baujahr vor dem 1. März 1987 gedacht ist. Da es vor dem Jahr 1987 noch keine Bewohnbarkeitsbescheinigungen auf Mallorca gab, können die Besitzer das Dokument bei einem Verkauf nicht vorlegen. Daher haben die spanischen Behörden ein vereinfachtes Verfahren zur Beantragung der Cédula de carencia beschlossen. Im Gegensatz zu den beiden anderen Bescheinigungen müssen die Immobilienbesitzer weniger Unterlagen bei der Beantragung einreichen.
Benötigte Dokumente für die Ausstellung
Für die verschiedenen Bewohnbarkeitsbescheinigungen müssen die Eigentümer unterschiedliche Unterlagen vorlegen. Deutsche Bauherren oder Käufer können sich durch einen Anwalt oder Makler beraten lassen, um die erforderlichen Dokumente komplett und ordnungsgemäß einzureichen.
Für die Erstbezugsbescheinigung Cédula de primera ocupación benötigen die Bauherren diese Unterlagen:
• Grundbuchauszug oder notarieller Kaufvertrag
• Baupläne mit Unterschrift des Architekten
• Baugenehmigung
• Fotos des Gebäudes mit Unterschrift des Architekten
• Lageplan mit Katasterdaten
• Bauabnahme durch den Architekten (Certificado final de obra)
• Bauabnahme durch die Gemeinde (Certificación municipal de finalización de obra CFO
Diese Dokumente verlangen die Behörden zur Ausstellung der Verlängerungsbescheinigung Cédula de renovación:
• Grundbuchauszug oder notarieller Kaufvertrag
• abgelaufene Bewohnbarkeitsbescheinigung
• aktuelle Fotos der Immobilie mit Datum und Unterschrift des Architekten
• Lageplan mit Katasterdaten
• Bescheinigung des Architekten über die Übereinstimmung mit den Bauplänen als Nachweis, dass es keine ungenehmigten Änderungen in den letzten zehn Jahren gab.
Im vereinfachten Verfahren zur Beantragung der Bescheinigung für ältere Immobilien auf Mallorca müssen diese Papiere eingereicht werden:
• Grundbuchauszug oder notarieller Kaufvertrag
• aktuelle Fotos der Immobilie mit Datum und Unterschrift des Architekten
• Lageplan mit Katasterdaten
• Bescheinigung der Gemeinde: Certificado de situación urbanistica
Die Certificado de situación urbanistica bestätigt diese Punkte:
• Die Immobilie wurde vor dem 1. März 1987 errichtet
• keine Bauverstöße
• nach Fertigstellung keine Baumaßnahmen ohne offizielle Genehmigung (Obra mayor)
Wer stellt die Cédula de habitabilidad aus?
Wenn Sie eine Bewohnbarkeitsbescheinigung für eine Immobilie auf Mallorca benötigen, können Sie sich an den Inselrat in Palma wenden. Die genaue Bezeichnung lautet: Departamento de Territorio del Consell de Mallorca. Für die Ausstellung der Bescheinigung berechnet der Inselrat Gebühren.