Finanzierung einer Immobilie auf Mallorca
Sie träumen von einer Finca im Hinterland von Mallorca oder einem Apartement in Palma oder einem angesagten Badeort? Dann gehören Sie zu den rund 20.000 Deutschen, die sich den Traum von einer Immobilie auf der Baleareninsel bereits erfüllt haben. Doch wie kann die Immobilie finanziert werden und welche Besonderheiten sind zu beachten? Unser Ratgeber gibt hilfreiche Tipps und Ratschläge, was Sie bei der Finanzierung beachten müssen.
Wie bezahle ich eine Immobilie auf Mallorca?
Es gibt mehrere Möglichkeiten, den Kauf einer Ferienwohnung oder eines Hauses in Spanien zu finanzieren:
- Barzahlung aus dem eigenen Vermögen
- Zinsloser Kredit von Freunden und Verwandten
- Finanzierung über Wohn-Riester
- Immobilienfinanzierung bei der Hausbank in Deutschland
- Darlehen von einer spanischen Bank
Die ersten beiden Optionen treffen nur auf die wenigsten Käufer zu. Bei einem Vertrag über Wohn-Riester zahlt der Sparer einen Teil seines Einkommens in einen Bausparvertrag und erhält dafür Zulagen und Steuervergünstigungen. Mit dem Bauspardarlehen darf auch eine Immobilie im europäischen Ausland finanziert werden.
Auch wer über ausreichende finanzielle Mittel für den Immobilienkauf verfügt, kann sich für eine Finanzierung entscheiden. Das ist immer dann der Fall, wenn das Vermögen zu einem hohen Zinssatz angelegt ist oder wenn sich durch ein Immobiliendarlehen steuerliche Vorteile für den Käufer ergeben. Bei dem Immobilienkredit haben die Kreditnehmer die Wahl zwischen einer deutschen und einer spanischen Bank als Kreditgeber. In unserem Ratgeber erklären wir Ihnen die Unterschiede zwischen den Ländern und mit welchen Vorteilen und Nachteilen Sie rechnen müssen.
Immobilienfinanzierung in Deutschland
Banken und Sparkassen in Deutschland bieten auch Finanzierungen für ausländische Immobilien an. Dabei müssen die Kreditnehmer aber einige Besonderheiten im Vergleich zu einem Immobilienkauf im Inland beachten:
- Die ausländische Immobilie dient nur in Ausnahmefällen als Sicherheit für das Darlehen.
- Eine Immobilie in Deutschland kann mit einer Hypothek oder Grundschuld für das Ferienhaus belastet werden.
- Einige Anbieter stellen nur einen Vorfinanzierungskredit für die Auslandsimmobilie zur Verfügung.
Ein Vorfinanzierungskredit ist ein Immobiliendarlehen, bei dem der Käufer einen Bausparvertrag vorfinanziert. Der Kreditnehmer schließt entweder gleichzeitig mit dem Vorfinanzierungskredit einen Bausparvertrag ab oder er hat bereits einen laufenden Vertrag. Bei einem bestehenden Vertrag ist schon ein gewisses Guthaben vorhanden. Bei einem Bausparvertrag, der gleichzeitig mit dem Vorfinanzierungskredit abgeschlossen wird, verlangen die Banken häufig die Einzahlung einer höheren Summe. Dadurch wird der Bausparvertrag schneller zuteilungsreif. Das Guthaben stellt gleichzeitig eine Sicherheit für das Kreditinstitut dar.
Diese Sicherheiten verlangt die Bank
Die wichtigste Sicherheit bei einem Immobiliendarlehen ist das finanzierte Gebäude. Dazu trägt der Kreditgeber eine Hypothek oder eine Grundschuld im Grundbuch ein. Da eine Grundschuld im Gegensatz zur Hypothek übertragen werden kann, setzen die Banken vor allem Grundschulden als Sicherheiten ein. Nur wenige Banken in Deutschland akzeptieren die Immobilie auf Mallorca als Sicherheit. Das liegt daran, dass die deutschen Banken und Sparkassen den spanischen Immobilienmarkt nicht gut einschätzen können. Nur wenige deutsche Kreditinstitute arbeiten mit spanischen Sachverständigen, Gutachtern, Anwälten und Maklern zusammen. Eine Besichtigung der Immobilie ist nicht so leicht möglich und in einigen Fällen fehlt der Grundbucheintrag. Daher bevorzugen die Banken eine Immobilie in Deutschland, die als Sicherheit für die mallorquinische Finca dient.
Vorteile und Nachteile einer Finanzierung in Deutschland
Die Finanzierung einer Ferienwohnung auf Mallorca durch eine Bank in Deutschland hat sowohl Vorteile als auch Nachteile für den Käufer. Der größte Vorteil liegt in dem festen Zinssatz, den der Kreditnehmer mit der Bank vereinbart. Während der Zinsbindung ändert sich der Zinssatz nicht. Die Zinsbindungsfrist beträgt häufig 5–10 Jahre. Der Käufer kennt also für einen langen Zeitraum die genaue Höhe der Kreditrate, die sich nicht ändert. Da es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen handelt, ist der Kredit nach Ablauf der Zinsbindung nicht abbezahlt. Der Kreditnehmer kann den Restbetrag entweder komplett ablösen oder mit der Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.
Weitere Vorteile liegen darin, dass der Käufer mit dem Kreditgeber die vorzeitige Tilgung oder ein Sonderkündigungsrecht vereinbaren kann. Dadurch kann der Immobilienkredit schneller zurückgezahlt werden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung oder Strafzinsen berechnet. Außerdem wird die komplette Verhandlung auf Deutsch geführt und die Abwicklung des Immobiliendarlehens ist dem Kunden vertraut. Das gibt mehr Sicherheit, als wenn ein Dolmetscher eingeschaltet werden muss oder der Käufer sich auf einen spanischen Anwalt verlässt.
Ein Nachteil bei einer Finanzierung über eine deutsche Bank ist die verminderte Liquidität des Käufers. Die Immobilie in Deutschland kann eventuell nicht als Sicherheit für ein weiteres Darlehen dienen. Das ist vor allem dann unvorteilhaft, wenn durch den Kredit die deutsche Immobilie renoviert oder energetisch saniert werden soll.
Finanzierung der Immobilie bei einer spanischen Bank
Es gibt mehrere spanische Banken, die eine Immobilienfinanzierung für deutsche Urlauber und Residenten anbieten. Dabei müssen die Käufer aber einige Besonderheiten beachten, durch die sich der Kredit von einer Finanzierung in Deutschland unterscheidet. Das beginnt mit der Sprache, da nicht jeder Bankberater auf Mallorca Deutsch spricht. Hier muss sich der Käufer entweder einen vertrauenswürdigen Dolmetscher oder einen zweisprachigen Anwalt suchen.
Weitere Unterschiede zu einer Finanzierung bei einer Bank in Deutschland liegen in der Höhe des Immobiliendarlehens, dem Zinssatz und den Kosten für den Kredit.
Höhe des Immobiliendarlehens für Ausländer
In Deutschland legen die Banken bei der maximalen Höhe des Baukredits den Wert der finanzierten Immobilie zugrunde. Durch ein Gutachten wird der Immobilienwert ermittelt und der sogenannte Beleihungswert berechnet. Der Beleihungswert stellt gleichzeitig den Höchstbetrag dar, den die Bank als Immobiliendarlehen vergibt. Dieser Wert liegt häufig bei 80 % des Immobilienwertes.
Spanische Banken gewähren ausländischen Kreditnehmern häufig nur einen Kredit in Höhe von 60 % des Kaufpreises für das Ferienhaus. Der maximale Kreditbetrag ist außerdem von Alter und Einkommen des Käufers abhängig. Auch auf Mallorca stellt die finanzierte Immobilie die Sicherheit für das Darlehen dar. Dazu erstellt ein Sachverständiger ein Gutachten, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Was bedeutet ein variabler Zinssatz?
Im Unterschied zu deutschen Kreditinstituten verlangen spanische Banken für einen Immobilienkredit häufig einen festen Basis-Zinssatz plus einen variablen Zinssatz. Die variablen Zinsen sind vom EURIBOR abhängig. Dabei handelt es sich um einen Zinssatz, den Banken in Europa zahlen, wenn sie sich gegenseitig Geld leihen. Der EURIBOR wird an jedem Bankarbeitstag neu berechnet und veröffentlicht. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz laufend ändert. Für Kreditnehmer mit einem variablen Zinssatz ändert sich daher die Rate für die Finanzierung mehrfach während der Laufzeit. Dabei kann schon eine kleine Veränderung des EURIBOR eine starke Erhöhung der Kreditrate bedeuten.
Einige spanische Banken bieten auch einen Festzins für das Immobiliendarlehen an. Im Gegensatz zu einer Finanzierung in Deutschland handelt es sich aber nicht um ein Annuitätendarlehen, sondern um ein Volltilgungsdarlehen. Der Kredit muss zum Ende der Laufzeit komplett getilgt sein. Das bedeutet eine hohe monatliche Rate für den Kreditnehmer oder einen hohen Anteil an Eigenkapital, um die Kreditsumme niedrig zu halten. Neben den Zinsen kommen auf einen deutschen Käufer noch weitere Kosten für einen Immobilienkauf auf Mallorca hinzu.
Mit welchen Kosten muss ich rechnen?
Eine Immobilienfinanzierung bei einer spanischen Bank ist für deutsche Käufer mit diesen Kosten verbunden:
- Kosten des Gutachters für die Bewertung der Immobilie
- Beiträge für eine von der Bank geforderte Lebensversicherung
- Notarhonorar für die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages
- Gebühren des Grundbuchamts
- Mehrwertsteuer bei Neubauten beziehungsweise Grunderwerbssteuer bei Bestandsimmobilien
- Vertragsstrafen bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens